法人で家賃収入を受け取ると税率は15%になる理由

先日、都内でマンションを3棟所有している社長からこんな話を聞きました。「確定申告のたびに税理士に『もったいないですね』と言われるんですが、何がもったいないのかいまいちピンとこなくて」。

その社長は法人を経営しながら、不動産収入だけ個人で受け取っていました。一見シンプルで合理的に見えますが、実は税金の面では相当な損をしているケースです。

個人で受け取ると、半分以上が税金になる

個人の所得税は累進課税です。所得が増えるほど税率が上がる仕組みになっていて、最高税率は45%。そこに住民税の10%が乗りますから、合計で最大55%になります。

家賃収入が年間1,000万円あっても、他に給与収入や事業所得があって合算課税されれば、手元に残るのは半分以下ということが普通に起きます。稼いでも稼いでも税金が増えていく、という感覚を持っている不動産オーナーは少なくありません。

法人（管理法人）を使って家賃収入を受け取る形にすると、課税の仕組みが根本的に変わります。

中小企業には軽減税率という制度があり、年間所得800万円以下の部分には法人税率15%が適用されます。地方税を含めた実効税率は約20〜34%です。個人の最大55%と比べれば、いかに大きな差かがわかります。

先ほどの年間1,000万円の家賃収入で試算してみると、個人で受け取る場合と法人で受け取る場合では、手残りが200万円以上変わるケースも珍しくありません。10年で2,000万円、20年で4,000万円の差になります。これが「もったいない」の正体です。

管理法人とは、不動産の管理業務を担う法人を設立し、そこに家賃収入を集める形です。物件の所有者はオーナー個人のままで、管理業務を法人に委託するという構造になります。

法人が受け取った収入から、管理費用や役員報酬などの経費を差し引いたものが課税所得になります。役員報酬として家族に分散して支払うことで、さらに所得を分けることができ、結果的に税負担を抑えやすくなります。

ただし、管理法人として認められるためには「実態のある管理業務」が必要です。名ばかりの法人では否認されるリスクがありますから、契約書の整備や業務実態の記録はきちんと残しておく必要があります。

管理法人の節税効果は魅力的ですが、設計を間違えると逆効果になることもあります。

たとえば、法人に家賃収入を移すだけで役員報酬の設定が高すぎると、結局個人の税負担が増えてしまいます。また、法人設立や維持にかかる費用（登記費用、税理士費用、社会保険料など）が節税効果を上回ってしまうケースも実際にあります。

不動産の規模が小さい段階で法人化すると、コストが割に合わないこともありますから「法人化すれば必ず得する」とは言い切れないのが正直なところです。

判断のポイントをざっくりまとめると、次のような目安になります。

あくまで目安ですから、実際には総合的な試算が必要です。

不動産法人化の手続き自体はそれほど難しくありませんが、設計の巧拙で効果は大きく変わります。法人に移す物件の選び方、役員報酬の設定、家族への所得分散の方法など、考えるべきポイントは複数あります。

「うちは不動産収入が個人口座に振り込まれているけど、法人化は検討したことがなかった」という方は、一度税理士に試算してもらうことをおすすめします。数字を見てから判断しても遅くはありませんし、何も変えないまま毎年高い税金を払い続けるのが一番もったいない選択です。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。