法人不動産の経費NG3選！税務調査で否認される落とし穴

先日、法人で収益不動産を3棟持つ社長からこんな連絡が来ました。「税務調査が入ったんですが、経費をいくつか否認されそうで……」。話を聞いてみると、やってはいけないことを3つも同時にやっていたんです。

法人で不動産を持つのは節税効果が高く、資産形成の観点からも優れた手法です。ただ、経費計上のやり方を一歩間違えると、節税どころか多額の追徴課税を受けることになります。今回は、税務調査で実際に問題になりやすい「経費計上の3大NGパターン」をお伝えします。

3位：修繕費と資本的支出を混同している

「修繕したから修繕費で落とした」という処理を長年続けている会社は、意外と多いものです。ところが、工事の内容と金額によっては、「修繕費」ではなく「資本的支出」として減価償却しなければならないケースがあります。

判断の基準はシンプルで、「建物を現状に戻すための費用」なら修繕費、「建物の価値や機能を高める工事」なら資本的支出です。例えば外壁塗装でも、単なる補修なら修繕費ですが、断熱性能を高めるための工事なら資本的支出になります。

特に注意したいのは、一つの工事が60万円以上になる場合です。そのまま修繕費で一括計上していると、税務調査で否認され、過去にさかのぼって減価償却の計算をやり直すことになります。結果として追徴税額が思わぬ額になることもあります。

工事の見積書や完成報告書は必ず保存しておき、「なぜ修繕費として処理したのか」を説明できる状態にしておきましょう。

「会社名義の別荘を接待にも使っている」という社長は多いですよね。ところが、その物件にかかる費用（維持費・固定資産税・減価償却費など）を100%経費計上していると、税務調査でほぼ確実に指摘を受けます。

税務署が確認するのは「本当にすべて業務目的か」という一点です。別荘や保養施設はプライベート利用が混在しやすく、税務署もそれをわかった上で見てきます。

対策はシンプルで、「実際の使用割合で按分する」こと。年間の使用日数のうち、接待・役員会・業務打ち合わせなど事業目的で使った日数の比率に応じて経費計上する。これだけです。

ただし「だいたい7割は仕事で使っている」という感覚だけでは通用しません。使用記録がない場合、税務調査では全額否認されるリスクがあります。カレンダーでもいいので、使用日とその目的を記録しておく習慣をつけておきましょう。

3つの中で最も深刻なのがこれです。発覚した場合のダメージが群を抜いて大きいため、1位にしました。

具体的には、社長の親族が経営する会社やペーパーカンパニーに「管理委託費」として費用を支払うケースです。形式上は管理業務の委託に見えても、実際に管理業務が行われていなければ「架空経費」と判断されます。

通常の申告漏れであれば、追徴課税に加算される税率は10〜15%程度です。しかし、架空経費のような「仮装・隠蔽」があると認定されると、重加算税35%が課されます。さらに過去5年分を遡って調査されることがあり、延滞税も加わると追徴税額が数百万円から1,000万円を超えたケースも実際にあります。

「節税になると聞いてやっていた」は通用しません。この種の提案を受けている社長は、すぐに顧問税理士に相談してください。

心当たりがある方は、以下の3点を今期の決算前に確認しておいてください。

税務調査は予告なくやってきます。「指摘されてから修正する」のではなく、「指摘される前に整える」のが賢明な対応です。法人不動産は正しく活用すれば強力な節税手段になります。ルールの範囲内で最大限に使い倒すためにも、一度顧問税理士と一緒に経費計上の状況を棚卸しすることをおすすめします。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。