先日、ある不動産を保有している製造業の社長から、こんな相談を受けました。

「工場の一部をリフォームしようと思っているんだけど、どうせ個人でも法人でも税金はかかるんでしょ？」

その言葉を聞いて、思わずこう返してしまいました。「全然違いますよ。法人で動かすかどうかで、170万円くらい変わってきますから」と。

社長は少し目を丸くしていましたが、これは決して大げさな数字ではありません。今日はその話をしたいと思います。

法人のリフォームが「全額経費」になる理由

個人がマイホームをリフォームしても、税金上は何のメリットもありません。所得控除の対象外で、払ったお金はそのまま消えていく感覚です。

ところが法人でリフォームをすると、話がまったく変わります。建物の維持・修繕に使った費用は「修繕費」として、その年度に全額損金計上できるのです。損金とは、簡単に言えば「法人税を計算する前に引ける経費」のこと。売上から修繕費を差し引いた残りに税金がかかるので、リフォーム費用がそのまま節税につながります。

法人の実効税率は約34%ですから、500万円のリフォームなら 500万円 × 34% ＝ 約170万円の節税効果が生まれる計算になります。

所得が高い社長ほど、法人経由の差は大きくなる

「うちは個人でも不動産を持っているから、個人で修繕しても経費になるんじゃないの？」と思った方もいるかもしれません。確かに、賃貸不動産の修繕費は個人でも必要経費に計上できます。

ただし、そこに落とし穴があります。個人事業主や給与所得者として所得税が高い方は、法人に比べて使える経費の自由度が大きく異なります。また、役員報酬として法人から個人に利益を移す段階でも税金がかかるため、法人内で経費を使い切ってしまうほうが最終的な手残りが増えるケースが多いのです。

年収3,000万円を超えるような社長の場合、所得税・住民税を合わせた実効税率は50%を超えることもあります。その水準になると、法人経由でリフォームしたときとの差は「30%以上」になることも珍しくありません。

ここだけは絶対に押さえておきたい「修繕費 vs 資本的支出」

ただし、すべてのリフォームが全額経費になるわけではない点は、きちんとお伝えしなければなりません。

税務上のリフォームには、大きく2種類あります。

ひとつは「修繕費」。これは建物の機能を元の状態に戻すための費用です。雨漏り修理、外壁の塗り直し、老朽化した設備の交換などが典型例です。この場合は支出した年度に全額損金計上できます。

もうひとつが「資本的支出」。これは建物の価値や耐用年数を高める改良工事のことです。たとえば、木造の床をコンクリートに打ち直す、断熱性を高めるためにサッシを全交換するなどは、元の状態より建物の価値が上がっているとみなされます。この場合は全額を一度に経費にするのではなく、建物と同じ耐用年数にわたって減価償却していくことになります。

実務上は「どちらに該当するか」の判断が難しいケースも多く、たとえば1つの工事に修繕費と資本的支出の両方が混在することもあります。

ひとつの目安として、工事費用が20万円未満であれば修繕費として処理できる場合が多く、また60万円未満かつ前期末の取得価額の10%以下であれば修繕費として認められるケースもあります。ただし、これはあくまで判断の参考です。

決算前に「リフォームのタイミング」を見直してほしい

節税の観点からもうひとつ大事なのが、「いつ工事を完了させるか」です。

修繕費として計上できるのは、工事が「完了した期」になります。3月決算の会社が2月に工事を発注しても、3月末までに完成していなければその期の損金にはなりません。

決算直前にリフォームを計画している場合は、工事完了のスケジュールをしっかり確認しておくことが必要です。急いで発注して施工が間に合わなかった、というケースは意外と多いので、余裕をもって動くことをおすすめします。

法人で不動産を持っているにもかかわらず、リフォームを個人名義で発注してしまっているケースも実は散見されます。「誰の名義で契約・支払いをするか」という点も、一度確認してみてください。

修繕費か資本的支出かの判断は、金額や工事の内容によってケースバイケースです。リフォームを計画している社長は、着工前に一度税理士に相談しておくことで、思わぬ税務リスクを防ぐことができます。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。