先日、年商3億円の不動産オーナー社長から連絡が来ました。「税務調査の事前通知が届いたんですが、不動産まわりの処理が心配で…」というんです。
話を聞いてみると、節税のつもりでやっていたことがいくつか「グレーゾーン」に踏み込んでいました。本人はまったく悪意がない。でも、やり方が間違っていたんです。
不動産を法人で持つのは、節税の王道のひとつです。ただ、処理を誤ると税務署から目をつけられやすくなります。今回は、調査が入りやすい社長に共通する3つのパターンをお話しします。
「修繕費」で落としていい工事と、そうでない工事がある
「リフォーム費用を全額修繕費で計上しました」という社長が意外と多いのですが、工事の内容によって税務上の処理は変わります。
屋根を丸ごと葺き替えた、外壁を断熱性の高い素材に変えた、内装を全面リノベして賃貸価値を引き上げた——こういった工事は、建物の価値を高めるか、耐用年数を延ばすものです。税務上は「資本的支出」として減価償却が必要で、一括経費にはなりません。
これを修繕費として全額計上してしまうと、税務調査で否認されるリスクがあります。否認されると、追加の法人税に加えて延滞税まで課されます。目安として、1回の工事が60万円を超える場合は、修繕費か資本的支出かを慎重に判断することが必要です。
役員社宅の賃料、ちゃんと計算していますか
会社名義で借りた物件に社長が住む「役員社宅」も、よく使われる節税スキームです。賃料の大部分を会社が負担することで、実質的な住居費を経費化しながら給与課税を抑えられる。仕組みとしては正しいのですが、賃料の水準を間違えると話が変わります。
国税庁の通達では、役員から受け取るべき「最低賃料」の計算式が定められています。固定資産税評価額をベースにした算式で、これを下回る賃料しか受け取っていない場合、差額が役員給与とみなされます。
役員給与として認定されると、法人側では損金算入できなくなる可能性があり、社長本人には所得税と社会保険料の追加負担が生じます。「安く住めてお得」のつもりが、かえって高くつくというのは笑えない話です。社宅を活用しているなら、賃料の計算根拠を今すぐ確認してみてください。
土地と建物の按分比率、説明できますか
不動産を購入したとき、取得価格を土地と建物に按分します。建物は減価償却できますが、土地はできません。そのため、建物比率を高く設定するほど節税効果が大きくなります。
ただ、これが行き過ぎると問題になります。
固定資産税評価額や不動産鑑定士の評価から計算される合理的な比率と大きくかけ離れた按分をしていると、税務調査で真っ先にチェックされます。「なぜこの比率にしたんですか？」と聞かれたとき、根拠を説明できなければ否認リスクが生じます。購入時の売買契約書や按分の計算根拠を、今一度確認しておくことをおすすめします。
税務署が見ているのは「実態とのズレ」
3つのパターンに共通しているのは、「節税の形式は整っているが、実態や根拠が伴っていない」という点です。税務調査官は、申告書の数字だけでなく「なぜこの金額なのか」を必ず確認します。根拠が説明できないと、意図せずとも否認・追徴という結果になります。
不動産節税を活用しているなら、一度顧問税理士と一緒に「修繕費の判断基準」「役員社宅の賃料計算書」「土地建物の按分根拠」の3点を見直しておくと安心です。調査通知が来てからでは遅い。今期中に整理しておくのが賢明です。
※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。