役員報酬を先に決めないと不動産節税効果が半減する

先日、決算直前の社長からこんな連絡が入りました。「今期、収益が思ったより出てしまって、急いで不動産を買ったんですが…思ったより節税できていないみたいで」と。

話を聞いてみると、原因はすぐにわかりました。役員報酬と不動産購入の順番が逆だったのです。

不動産節税というと、「減価償却費で法人の利益を圧縮できる」という話はよく知られています。でも、その効果を最大限に引き出すには、先に役員報酬を適切に設定しておくことが大前提になります。順番を間違えると、せっかくの節税スキームが半分以下の効果しか出ないことがあるのです。

よくあるミス3位：「買ってから調整しようとする」

不動産を購入した後で、「そういえば役員報酬も見直さないと」と気づくケース。これが3位のミスです。

法人税は、所得が800万円を超えると税率が約34%まで上がります。役員報酬を先に決めていないまま不動産を購入すると、減価償却費が計上されても、そもそもの課税所得が高いままになってしまうことがあります。

たとえば法人所得が1,500万円ある状態で、年間500万円の減価償却が出る物件を買ったとします。所得は1,000万円に下がりますが、800万円超の部分には依然として高い税率がかかります。役員報酬を先に調整していれば、法人所得を800万円以下に抑えたうえで減価償却を活かせたはずなのに、です。

次のミスは少し意外かもしれません。「役員報酬を高くしすぎて、法人所得がほとんど残っていない」というケースです。

不動産の減価償却費は、法人に課税所得が残っていないと意味がありません。課税所得がゼロなら、そこに減価償却費をぶつけても節税効果はゼロです。

社長個人の所得税率を下げることばかりに目が向いて、法人側の課税所得を使い切ってしまっている。この状態で不動産を買っても、減価償却費が宙に浮いてしまいます。不動産節税は「法人に適度な所得を残しておく」ことが前提条件なのです。

そして最も多く、最も損しているミスが「順番の逆転」です。

正しい順番はこうです。まず①最適な役員報酬額を計算すること。法人所得が800万円前後に収まるように報酬額を逆算します。次に②役員報酬を変更して実際に法人所得を調整する。そして最後に③不動産を購入して減価償却を計上する。

この順番を守るだけで、節税効果は最大で2倍近く変わってきます。

多くの社長が「不動産を買う→節税になる」と単純に考えてしまいますが、実際には「役員報酬で法人所得を適切に設計する→そこに減価償却費を当てる」という2段構えが必要です。土台なしに節税ツールだけを揃えても、思ったほど効果が出ないのはこのためです。

ここで重要な注意点があります。役員報酬は、決算から3ヶ月以内にしか変更できないのが原則です（定期同額給与の要件）。期中に自由に変えられるものではありません。

つまり「不動産を買ってから役員報酬を調整しよう」と思っても、タイミングが合わなければ翌期まで待つしかない。その間、高い税率で課税され続けることになります。

だからこそ、不動産購入を検討し始めたら、まず決算前に役員報酬の設計を見直すのが正しい動き方です。決算3ヶ月以内という窓が開いているうちに、税理士と一緒に最適な報酬額を計算しておきましょう。

不動産節税を検討している社長は、今すぐ以下を確認してみてください。

この3点が噛み合っていれば、不動産節税は非常に強力な武器になります。逆に噛み合っていないと、費用と手間をかけて買った不動産が、期待ほどの節税効果を生まないことになります。

「減価償却を使って節税したい」と思っているなら、まず役員報酬の設計から始めるのが正解です。不動産はその後でいい。順番を守るだけで、同じ物件を買っても節税効果が大きく変わります。ぜひ今期の決算前に、一度税理士と順番の確認をしてみてください。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。