法人で築古アパートを買うと初年度1200万が経費になる

先日、年商3億円の建設業の社長からこんな話を聞きました。

「知り合いの経営者が、5000万円の物件を買って初年度だけで1200万円も経費にしたらしいんですよ。どういう仕組みなんですか？」

最初は「さすがに話を盛ってるのでは」と思いますよね。でもこれ、カラクリでも裏技でもありません。税法に定められた、正規の減価償却の話です。

「築古×法人」が最強と呼ばれる理由

不動産を購入すると、建物部分を減価償却として毎年経費に計上できます。ここまでは多くの方がご存知だと思います。

ポイントは「何年かけて償却するか」、つまり耐用年数です。

木造建物の法定耐用年数は22年。これは新築の場合の話で、中古物件は計算方法が変わります。

税法では、法定耐用年数を超えた中古物件の残存耐用年数の計算式が定められています。

法定耐用年数 × 20% = 残存耐用年数

木造の場合：22年 × 20% = 4.4年 → 端数切り捨てで 4年。

つまり築22年以上の木造アパートを法人で買うと、建物価格をたった4年間で償却できます。新築なら22年かけて少しずつ経費化するところを、築古なら4年で一気に落とせる。これが「築古×法人」の最大の武器です。

具体的な数字で見てみましょう。

5000万円の築古木造アパートを法人で購入した場合（建物部分を5000万円とします）。

5000万円 ÷ 4年＝年間1250万円

定額法・定率法の違いで若干変わりますが、ざっくり年間1200万円前後が毎年の減価償却費として計上できます。初年度から決算書に1200万円の経費が乗ってくるわけですから、法人の利益がその分まるごと圧縮されます。利益が膨らんだ年に購入すると、効果が特に大きいのはご想像の通りです。

ここで必ず確認しておいてほしいことがあります。

「1200万の経費＝ 1200万の節税」ではありません。

実際の節税額は 経費額 × 法人税実効税率 で計算します。実効税率はおよそ30〜34%前後が多いため、1200万円の経費計上による節税効果は 360〜400万円が目安 です。

「1200万まるごと手元に残る」と誤解して物件を購入すると、キャッシュフロー計画が狂います。社長の給与水準や資本金規模、各種控除の状況によっても変わりますので、実際の数字は必ず顧問税理士と一緒に試算してもらってください。

不動産節税の面白いところは、減価償却が「支出を伴わない経費」である点です。実際にお金が出ていくわけではないので、手元のキャッシュは減りません。利益だけが圧縮されていく。これが他の節税手法にはない大きな魅力です。

ただし、4年間で一気に償却し終わると、その後は減価償却費がゼロになります。5年目以降は一転して課税所得が増えるため、売却のタイミングや次の物件への組み替えも含めて、最初から中長期の戦略を立てておくことが重要です。

「個人でも減価償却できるのでは？」という疑問はよく出ます。できます。でも法人の方が有利な理由が2つあります。

ひとつは税率の差。個人の最高税率は所得税・住民税合わせて55%ですが、法人の実効税率は30%台です。高所得の社長が法人経由で動かす方が、同じ節税効果でも手残りが多くなるケースがほとんどです。

もうひとつは損益通算の幅。法人は事業全体の利益と不動産の損失を合算できます。個人だと不動産所得の赤字を給与所得と通算できない制限がありますが、法人にはその縛りがありません。

今期の決算で利益が膨らみそうな社長は、今から動いておかないと間に合いません。不動産の決済は通常1〜2ヶ月かかりますし、良い物件ほどすぐ売れてしまいます。

「まだ不動産は早い」と感じているとしたら、一度顧問税理士に「うちの場合、築古アパートの法人購入はどうですか？」と聞いてみてください。数字を並べてみると、印象が変わることが多いです。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。