中古木造物件で年400万円経費化｜法人節税の裏技

先日、年商3億円の建設会社を経営する社長から、こんな相談を受けました。

「今期もまた利益が出すぎてしまいました。税金でごっそり持っていかれる前に、何か手はないですか？」

業績が好調なのは喜ばしいことですが、納税額の増加は頭が痛い問題です。そこでお伝えしたのが、「中古の木造物件を法人で買う」という方法でした。最初は「不動産投資ですか？」と首をかしげていたその社長も、仕組みを聞くうちに目を輝かせていました。

減価償却という合法的な経費の作り方

建物は時間とともに価値が下がるとされているため、購入費用を毎年少しずつ経費に計上できます。これを「減価償却」と呼びます。

2,000万円の建物を20年で償却するなら、毎年100万円を経費として計上できる計算です。実際に現金は出ていかないのに、帳簿の上では「経費が発生した」ことになる。結果として利益が圧縮され、法人税が減るというのが基本的な仕組みです。

ここからが本題です。

木造建築の法定耐用年数は22年です。ただし、これは新築の話。中古物件を取得する場合、残存耐用年数は税法の計算式によって決まります。

法定耐用年数を超えた中古物件の場合、計算式は次のようになります。

耐用年数＝法定耐用年数 × 20%

木造の場合、22年 × 20% ＝ 4.4年 → 端数切り捨てで4年。築22年を超えた中古の木造物件を取得すると、たった4年間で購入費用をすべて経費化できるのです。

実際の数字で見てみましょう。

築25年の中古木造物件を1,600万円で法人が取得したとします。耐用年数は4年ですから、毎年の減価償却費は400万円になります。

法人税の実効税率を30%として計算すると、年間の節税効果は約120万円。4年間の合計では約480万円の節税になります。現金支出は購入費用だけで、毎年の税負担がこれだけ軽くなるのですから、キャッシュフロー改善の効果は相当なものです。

個人でも不動産の減価償却は使えますが、法人で取得することには追加のメリットがあります。

法人の場合、減価償却費は他の事業所得と合算されます。今期の事業利益がどれだけ出ていても、その分を直接相殺できるのです。また、物件そのものが法人の資産になるため、将来の事業承継を見据えた財産移転にも活用できます。役員社宅として活用するなど、他の節税策と組み合わせることも可能です。

注意点もしっかりお伝えしておきます。

まず、物件の構造によって効果は大きく変わります。RC（鉄筋コンクリート）造の場合、法定耐用年数は47年と長く、同じ計算式でも耐用年数の短縮幅は木造に比べて限られます。「中古物件で節税」と一口に言っても、木造か鉄骨・RCかで話がまったく違ってきます。

また、「減価償却が終わった4年後」の出口戦略も重要です。物件を売却すると売却益に課税される場合があり、取得〜運用〜売却のトータルでシミュレーションしておかないと、後になって税負担が集中することになりかねません。

さらに、法人の規模・収益構造・資金繰りによっても、この手法が合うかどうかは変わります。「とにかく中古物件を買えば節税になる」という単純な話ではないのです。

この節税手法で最も大切なのは、タイミングです。

減価償却費を計上できるのは、物件を取得した事業年度から。決算月が近づいてから慌てても、物件の探索・取得交渉・登記には相応の時間がかかります。

利益が出そうな期は、早めに税理士と相談して選択肢に入れておくことをおすすめします。「知らなかった」ではもったいない節税です。ご自身の法人への適用可能性を、ぜひかかりつけの税理士に一度確認してみてください。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。