法人で中古木造アパートを買うと税金が年450万円安くなる理由

先日、IT系の会社を経営するA社長から、こんな相談を受けました。

「課税所得が3,000万円あるんだけど、税金だけで1,000万円近く持っていかれてる。もっと合法的に減らせる方法はないかな？」

こういう相談は珍しくないんですが、A社長の場合はひとつの提案を実行したところ、年間450万円の節税につながりました。その方法が、法人で「築22年超の木造アパート」を購入するというものです。

中古不動産を法人で買うと何が起きるのか

新築の木造建物の法定耐用年数は22年です。仮に2,200万円の建物なら、毎年100万円ずつ費用計上していくのが原則になります。

ところが、中古物件になると話が変わります。

中古資産の耐用年数は、国税庁が定めた簡便法で計算します。法定耐用年数を全部経過した資産、つまり築22年を超えた木造建物の場合、耐用年数は「法定耐用年数の20%」、すなわちわずか4年になります。

これが何を意味するかというと、6,000万円の建物なら4年間で全額償却できる。毎年1,500万円を費用に落とせるということです。同じ金額の建物でも、新築より5倍以上のスピードで税務上の費用が作れる計算になります。

A社長のケースに戻りましょう。

購入したのは築22年超の木造アパートで、建物部分の評価額は約6,000万円。耐用年数4年で計算すると、初年度から年間1,500万円の減価償却費を計上できます。

これを法人の課税所得3,000万円にぶつけると、課税所得は3,000万円から1,500万円に圧縮されます。法人税の実効税率が約33%だとすると、1,500万円の課税所得減少は税額にして約450〜500万円の差に相当します。

「もっと早く知りたかった」とおっしゃっていたのが印象的でした。ちなみに、この節税効果は1年目だけでなく、4年かけて建物を償却し終えるまで毎年続きます。

「なんで木造に限定するの？」と思った方もいるかもしれません。

建物の法定耐用年数は構造によって異なります。鉄筋コンクリート造は47年、鉄骨造は34年（4mm超の場合）、木造は22年です。中古資産の簡便法では、法定耐用年数を超えた物件の耐用年数はその20%になるので、木造22年の20%＝4.4年、端数切捨てで4年になります。

RC造で同じことをやろうとすると、耐用年数47年の20%＝9.4年→9年。同じ金額の建物でも、木造の半分以下の速度でしか費用化できません。木造・築22年超の物件が節税上もっとも効率的な構造になっているのはこのためです。

ただし、「じゃあ今すぐ中古アパートを買おう！」と飛びつく前に、絶対に理解しておいてほしいことがあります。

減価償却は、税金の支払いを「先送り」する手法です。建物の帳簿上の価値（簿価）がゼロに近づいていくということは、将来売却したときの譲渡益がそれだけ大きくなるということを意味します。

仮に6,000万円で買った建物を4年で全額償却し、その後5,000万円で売却したとします。このとき建物の簿価はほぼゼロですから、5,000万円近い売却益に法人税がかかります。「節税できた！」と思っていたら、出口でまとまった税負担が来た……というケースはよくある話です。

対策は主に2つです。売却益が出るタイミングで役員退職金など大きな損金を計上して相殺する方法と、物件の売却先や売却時期を税務上有利なタイミングに設計する方法です。いずれにせよ、購入前から出口まで含めたシミュレーションを作ることが大前提になります。

すべての法人に有効というわけではありません。向いている条件を整理すると、次のようになります。

土地と建物の按分比率（土地は減価償却できないため建物割合が高い物件が有利）や、融資条件、資金繰りへの影響など、個別の状況によって判断は変わります。A社長のケースが成功したのは、購入前に専門家が出口まで含めたシミュレーションを作り、法人の資金計画と照らし合わせた上で実行したからです。

もし「毎年の法人税が重い」と感じているなら、一度この手法を顧問税理士に相談してみてください。「不動産は関係ない」と思っている社長ほど、意外と大きな節税余地が眠っていることがあります。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。