先日、都内でビルを複数持つ社長からこんな相談がありました。「毎年4月に固定資産税の通知書が届くたびに、なんとなく払ってきたんですが、これって正しい金額なんですかね？」
「なんとなく払っている」という方が、実はとても多いんです。
その評価額、市が独自に計算しています
固定資産税は、市区町村が独自に算定した「評価額」をもとに計算されます。3年に1度「評価替え」が行われますが、その計算が常に正確とは限りません。
土地の形状、周辺環境の変化、建物の経年劣化の扱い方など、影響する要素は複雑です。変形地、崖地に接した土地、前面道路が狭い土地などは、評価額が実際の市場価値よりも高く算定されているケースが珍しくありません。
「うちはそんな特殊な土地じゃないから関係ない」と思っていても、専門家に調べてもらうと「なぜこの金額に？」となることがあります。
3か月以内に申し立てができる「固定資産評価審査の申出」
評価額に異議がある場合、正式に申し立てできる制度があります。それが「固定資産評価審査の申出」です。
毎年4〜6月頃に届く納税通知書を受け取った日から3か月以内に、市区町村の固定資産評価審査委員会へ申出書を提出できます。これが唯一の機会です。
この3か月という期限は絶対です。期限を過ぎると、その年の評価額に対して申し立てる権利は消えます。「気になるな」と思ったら、先送りにせず早めに動くことが鉄則です。
認められれば、3年分がまとめて戻ってくる
申出の結果、評価額が下がると認められた場合、差額は過去3年分さかのぼって還付されます。
年間の差額が50万円ある物件なら、3年で150万円。複数の物件を持っていたり、差額がさらに大きい場合は、還付額もそれに比例して大きくなります。実際に、土地の評価を専門家に見直してもらっただけで500万円以上が戻ってきたケースも存在します。
毎年当たり前に払い続けてきた税金の中に、取り戻せるお金が眠っている可能性があるのです。
申出の大まかな流れ
難しく考える必要はありませんが、手順を把握しておきましょう。
- 納税通知書を受け取る（毎年4〜6月頃）
- 評価額の妥当性を専門家に確認してもらう
- 固定資産評価審査委員会に申出書を提出（受取日から3か月以内）
- 委員会による審査（数か月かかることもある）
- 認容された場合、差額が還付される
申出書の様式は市区町村の窓口やウェブサイトで入手できます。ただし、評価額の問題点を具体的に示し、根拠資料を添付する必要があるため、実務上は不動産に精通した税理士や不動産鑑定士のサポートを受けながら進めるのが現実的です。
こんな土地・建物は特にチェックを
次のようなケースは、評価の見直しが効いてくることが多いです。
- 旗竿地・三角地・不整形な土地
- 傾斜地や崖地、水路に隣接している土地
- 前面道路の幅員が狭い（4m未満など）
- 大規模修繕や一部取り壊しをした建物
「うちは普通の物件だから」と思っているオーナーほど、盲点になっていることがあります。
払い過ぎた税金は、申し立てなければ戻りません
市区町村が自発的に「評価額を下げます」と言ってくることはありません。気づいて、動いた人だけが取り戻せる制度です。
今年の納税通知書がまだ手元にある方は、金額だけでなく「評価額」の欄も一度確認してみてください。そして「もしかしたら」と感じたら、不動産に精通した税理士に相談するのが一番の近道です。3か月の期限が来る前に、まず一歩動いてみましょう。
※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。