固定資産税を法人経費に変える節税術【年30万円の差】

先日、製造業を営む社長からこんな相談を受けました。

「毎年、工場の固定資産税を個人の口座から払ってるんですけど、これって何かできますか？」

その一言で、私はすぐに気づきました。これは典型的な「もったいない」パターンです。

個人名義の不動産は、気づかない損失を生み続けている

会社で使っているオフィスや工場が、実は社長個人の名義になっているケースは珍しくありません。創業当初に個人で購入した物件をそのまま使い続けている、というのがよくある経緯です。

問題は、個人名義のままだと、固定資産税は「個人の支出」として扱われること。法人の帳簿には乗りません。どれだけ事業で使っている建物でも、個人払いのままでは経費になりません。

年間100万円の固定資産税を10年払い続けたとしたら、1,000万円が丸々経費になっていないことになります。実効税率30%として計算すると、300万円の節税機会を逃したことになる。これはじわじわ効いてくるダメージです。

では、どうすればいいか。答えはシンプルで、その建物を法人名義に変えることです。

法人が所有する不動産にかかる固定資産税は、全額「損金算入」できます。つまり、法人の経費として計上できるということです。

先ほどの例で言えば、年間100万円の固定資産税が全額経費になる。実効税率が約30%なら、年間30万円の節税効果が生まれます。10年続ければ300万円の差です。複利的な観点で見ると、この差はもっと大きくなります。

固定資産税だけではありません。建物が法人所有になれば、その建物に関わる維持費・修繕費・保険料なども法人経費として計上できるようになります。

「じゃあすぐ移そう」となる前に、一つ大切な話があります。

個人から法人へ不動産を移すには、不動産取得税や登録免許税、場合によっては譲渡所得税がかかることがあります。移転コストを回収するのに何年かかるか、を先に計算しておく必要があります。

固定資産税が年間30万円の節税になるとして、移転コストが150万円かかるなら、5年で回収できる計算です。その物件をあと何年使うか、というビジョンとセットで判断するのが正解です。

判断のポイントをまとめると:

この4点を整理するだけで、やるべきかどうかの判断はかなり明確になります。

名義変更のコストが重い場合、別の方法もあります。

個人所有のまま、法人に「賃貸」するやり方です。法人が社長個人に適正な家賃を払い、その家賃を法人の経費にする。固定資産税の全額経費化とは異なりますが、実質的な税負担を減らす効果があります。

ただし、家賃は「適正額」でなければなりません。周辺相場より著しく高い家賃を設定すると、税務調査で否認されるリスクがあります。近隣の賃料相場を調べたうえで設定することが大前提です。

固定資産税は毎年5月前後に一括または分割で納付します。今年分がすでに個人口座から払われていたとしても、来年以降の分を変えるための準備は今からできます。

「うちの工場、そういえば個人名義だったな」と思い当たる社長は、ぜひ一度、直近の固定資産税の納税通知書を引っ張り出してみてください。年間いくら払っているかを確認するだけで、節税の規模感がつかめます。

数字が大きければ大きいほど、動く価値があります。法人化・名義変更・法人への賃貸——どの方法が自社に合うかは、個別の状況によって変わります。顧問税理士に相談するときは、「固定資産税の年額」と「その物件をあと何年使うか」という2点を伝えると、話が早く進みます。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。