法人設立初年度に不動産で年500万節税できる理由

先日、飲食チェーンを法人化したばかりの社長から、こんな相談を受けました。

「設立1年目なのに、思ったより利益が出てしまって。何か手を打てますか？」

法人設立後の初年度は、節税の観点から見ると「最も打ち手が効きやすい年」です。その代表格が、不動産の活用です。このタイミングを逃すと、毎年500万円規模の節税機会をそのまま捨て続けることになります。

法人で不動産を持つと、何が起きるのか

個人が不動産を持つ場合、建物の減価償却費は不動産所得の中だけで処理されます。しかし法人が持つと話が変わります。減価償却費は法人全体の損益に対する経費として計上できるので、事業で出た利益をそのまま圧縮できるんです。

たとえば、建物価格2億円・耐用年数20年の物件を取得したとしましょう。毎年1,000万円が減価償却費として経費になります。これに管理費・修繕費・固定資産税・ローン利息を積み上げると、年間1,500万円近い経費が生まれることも珍しくありません。

「1,500万円の経費が出る」と言われても、ピンとこない方もいるかもしれませんね。

法人税の実効税率は、所得800万円超の中小法人でおよそ34%です。仮に年間1,500万円の不動産関連経費が計上できれば、1,500万円 × 34% ＝約510万円の節税になります。

もちろん物件の規模・種別・ローン残高によって効果は変わります。ただ、この「500万円」はあくまで一例ではなく、2億円規模の収益物件を持つ法人にとっては十分リアルな水準です。

ここが今回いちばんお伝えしたいポイントです。

法人設立直後は、今期の利益がどれくらいになるか読みにくい時期です。前期の実績がないため、役員報酬の設定も手探りになります。

この状況で不動産を持っていると、減価償却費という「毎期確実に落ちる経費」がバッファになります。期末に利益が膨らんできても、ある程度は減価償却で吸収できる。翌期以降も毎年同額の経費が計上されるため、中長期的な税負担の見通しが立てやすくなります。

逆に言うと、初年度に手を打たないと、たっぷり税金を払いながら後から後悔する流れになりがちです。後から不動産を取得しても効果は出ますが、初年度に払った税金は戻りません。減価償却の残り年数も変わってきます。

「設立初年度に不動産を組み込んでおく」ことが、長期的な節税設計の土台になるんです。

不動産活用でもう一つ効果的なのが、役員社宅の設定です。

法人が物件を取得・賃貸して社長（役員）に住まわせると、家賃の大部分を法人経費にしながら、社長個人の住居費を大幅に圧縮できます。給与を増やさずに実質的な手取りを増やせる仕組みで、減価償却の節税効果と組み合わせると経費の積み上げ効果がさらに高まります。

ただし、いくつか確認しておきたい点があります。

不動産取得には当然、資金が必要です。ローンを組む場合は返済のキャッシュフローも考慮した上で、節税効果が実際に意味を持つかを確認してください。節税目的だけで収益性の低い物件を取得すると、経費は落ちても手元資金が回らないという本末転倒になりかねません。

また、物件の種別・構造・築年数によって耐用年数や減価償却の方法が変わります。中古物件の場合は残存耐用年数の計算も必要で、税務上の処理が複雑になるケースもあります。

法人設立初年度は、節税の打ち手が多い反面、手を打たないと後悔しやすい時期でもあります。不動産を絡めた節税は効果が大きいだけに、必ず事前に税理士と試算してから動くようにしてください。

まだ不動産活用を検討していないなら、今期中に一度「試算だけ」でも相談してみることをおすすめします。試算した上で「やらない」判断をするのと、検討すらしないのとでは、数年後に大きな差が出るかもしれません。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。