役員報酬×不動産節税で3000万円の差が出る理由

先日、年収3,000万円のオーナー社長からこんな相談を受けました。「毎年1,500万円以上を税金で払っているのに、会社の業績は上がっている。何かおかしくないですか？」と。

おかしくはないんです。でも、かなりもったいない状態になっています。

役員報酬が高いほど「割高な手取り設計」になっている

年収3,000万円の役員報酬には、所得税と住民税を合わせておよそ55%の税負担がかかります。つまり稼いだお金の半分以上が税金として消えていく計算です。

多くの社長は「法人の利益を役員報酬に変えれば法人税を下げられる」と考えています。それは正しい。でも、受け取った報酬に55%の個人課税がかかるなら、その戦略だけでは片手落ちなんです。

ここに「法人×不動産」の二段構えを組み合わせると、話がまったく変わってきます。

法人で収益不動産を購入すると、建物部分の取得費用を「減価償却費」として毎年経費に計上できます。たとえば1億円の物件で建物が7,000万円なら、耐用年数に応じて年間数百万円単位の経費が帳簿上に生まれます。

実際に動くキャッシュはゼロです。にもかかわらず、毎年の課税所得がぐっと圧縮される。これが減価償却節税のコアです。

法人税の負担が下がった分、今度は役員報酬を見直す余地が生まれます。

仮に年収3,000万円の役員報酬を1,800万円に引き下げたとしましょう。個人の実効税率は55%から40%前後まで下がります。

差額の1,200万円分は法人が不動産収益として内部に留保する形にすれば、適用されるのは中小企業の法人税率（約23%）です。

同じ1,200万円に対して、個人なら約660万円が税金で消えていたところ、法人なら約276万円で済む。年間で384万円の差が生まれ、これが10年続けば累計3,000万円を超える節税差になります。

これが二段構えの正体です。

ただし、この方法には落とし穴があります。

ひとつ目は物件選びです。表面利回りだけで飛びついた物件が空室続きになれば、減価償却メリットを実損が上回ります。都市部の中古マンションや築古木造など、耐用年数が短い物件の方が短期間に大きな減価償却を取れます。

ふたつ目は報酬変更のタイミングです。役員報酬は原則として期の途中で変更できません（定期同額給与のルール）。変更は決算後の株主総会で行うのが基本で、タイミングを誤ると法人側の経費算入が否認されるリスクがあります。

三つ目は出口まで見た設計です。法人保有の不動産は売却益や相続の扱いが個人所有と異なります。「今の節税」だけでなく、将来の売り時・承継まで含めてシミュレーションしておかないと、後から困ることになります。

3,000万円超の役員報酬を設定しているなら、まず法人税率と個人税率を横並びで比べてみてください。その差が大きいほど、不動産との組み合わせで取り戻せる金額も大きくなります。

「不動産は難しそう」と感じる方は、まず顧問税理士に「法人での不動産保有を検討したい」と伝えてみるだけで十分です。最適な役員報酬の水準と物件の規模感を一緒に試算してもらえれば、具体的なイメージが掴めます。

高い役員報酬を誇りに思っていたら、実は最も割高な手取り設計になっていた——そんな社長が、まだたくさんいます。今期の決算前に、一度立ち止まって確認してみてください。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。