先日、製造業を経営する55歳の社長からこんな相談を受けました。

「工場の経営は順調なんですが、毎年の確定申告のたびに気分が沈むんです。不動産の税金が、どうにも腑に落ちなくて」

話を聞いてみると、個人名義のマンションから年間800万円の家賃収入がある。それ自体は素晴らしいことなのですが、問題はその税負担。所得税と住民税を合わせた実効税率がおよそ50%に達していたんです。

800万円稼いで、400万円が税金に消える。毎年そんな計算をしながら確定申告書を眺めていたと言います。

「個人で受け取る」ことの重さ

不動産収入は他の所得と合算されます。製造業の役員報酬もある社長の場合、家賃収入が上乗せされると所得税の税率はあっという間に最高税率に近づいていきます。

所得税の最高税率は45%。住民税の10%を加えると、実質55%近くまで跳ね上がるケースも珍しくありません。稼いだお金の半分以上が税金になる、というのは感覚的には信じがたいかもしれませんが、高所得者にとってはリアルな現実です。

しかも家賃収入は毎年安定して入ってくる。安定しているがゆえに、毎年確実に大きな税負担が発生し続けるわけです。

法人に「受け皿」を作るという発想

そこでこの社長に提案したのが、管理法人の設立です。

簡単に言えば、家賃収入を受け取るための法人を別途つくり、そこで収益を管理するという仕組みです。個人が直接家賃を受け取るのではなく、法人が受け取る形に変える。たったそれだけのことで、税率の土俵が変わります。

中小企業の法人実効税率は、おおむね23%前後です。個人の50%と比べると、その差は歴然。同じ800万円の家賃収入でも、法人で受け取れば税負担は約184万円。個人で受け取っていた約400万円と比べると、200万円以上の差が生まれます。

年間200万円というのは、決して小さな数字ではありません。10年で2000万円。この差が、経営者の老後や次の投資の原資になっていくわけです。

「だったら全部法人に」と思う前に

ここまで読むと、「すぐに管理法人を作ろう」と思いたくなるかもしれません。ただ、少し立ち止まって考えてほしいことがあります。

まず、法人を維持するにはコストがかかります。毎年の税務申告費用、社会保険料、登記費用など、法人というだけで最低でも年間数十万円の固定費が発生します。節税効果がそのコストを上回るかどうか、事前にきちんと試算することが欠かせません。

次に、役員報酬の設計です。法人に貯めたお金は、いずれ自分の手元に引き出す必要があります。そのときに役員報酬として受け取れば給与所得控除が使えますし、退職金として受け取れば退職所得控除という強力な控除が使えます。どのように資金を循環させるかを最初から設計しておかないと、「法人に貯まったけど出口がない」という状態になりかねません。

さらに、不動産の名義や管理契約の形式によっても、法的・税務的な取り扱いが変わってきます。「管理委託型」「転貸型（サブリース型）」など複数の手法があり、それぞれにメリットとリスクがあります。

税率の差は「知っている人」だけが活かせる

個人と法人の税率差は、制度として存在しています。これを活用することは、何も特別なことではありません。しかし、知らなければ使えない。そして、知っていても正しく設計しなければ効果が出ないどころか、トラブルになることもあります。

この社長は、管理法人を設立してから初めての決算で「こんなに違うとは思わなかった」とおっしゃっていました。長年、知らずに払い続けていた税金の重さをあらためて感じたようです。

家賃収入が年間数百万円以上ある方は、一度「個人で受け取り続けることが本当に最善か」を検討する価値があります。特に、事業所得と不動産所得を両方持つ経営者の方は、合算による税率上昇が起きやすい構造にあります。

決算が近づいてから慌てて動くのではなく、今の時期に税理士と一度じっくり話し合ってみてください。管理法人の設立は、準備から実行まで数ヶ月かかることもあります。早めに動いた分だけ、選択肢が広がります。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。