先日、都内で不動産を複数棟持つ社長からこんな相談を受けました。「RC造の中古マンションを買ったんだけど、税理士に任せているから償却のことはよくわからなくて……」。話を聞いてみると、築28年の物件を新築と同じ感覚で処理していたことが判明。試算してみると、毎年数百万円単位で節税の機会を逃していたんです。
RC造（鉄筋コンクリート造）の中古物件は、正しく使えば減価償却において非常に強力な武器になります。ところが、ちょっとした計算の誤りや知識不足で、その恩恵をまるごと捨ててしまっているケースが意外に多い。今日はそんな「もったいない」を3つ、順番にお伝えします。
新築と同じ47年で償却していませんか？
RC造の法定耐用年数は47年、というのは多くの社長がご存じだと思います。ただ、これはあくまで新築のときの話です。中古物件を取得した場合、使える耐用年数は別の計算式で求められます。
具体的には「(47年 − 経過年数) + 経過年数 × 0.2」という式を使います。たとえば築30年のRC物件であれば、「(47 − 30) + 30 × 0.2 = 17 + 6 = 23年」……ではなく、端数処理も考慮すると最短で約17年まで短縮できるケースがあります。
47年かけてじっくり償却するのと、17年で集中的に落とすのでは、キャッシュフローへの影響が全然違います。特に購入直後の数年間に大きな損金を作れるかどうかは、法人の税負担を考えるうえで非常に重要なポイントです。
「築年数不明」だからと諦めていませんか？
古い物件や海外から持ち込まれた資産の場合、いつ建てられたのかを示す書類が手元にないことがあります。そうなると「耐用年数が計算できないから、普通に47年で……」と諦めてしまう方も少なくありません。
ところが、築年数が不明な物件には別のルールが用意されています。法定耐用年数の20%に相当する年数で償却できるのです。RC造であれば47年 × 20% ＝ 約9年。つまり、わずか9年で償却を終えられる可能性があります。
これは多くの方が見落としているポイントです。書類がないからといって損なわけではなく、むしろ短期間で大きな損金を作れるチャンスになりえます。取得前に「築年数を証明できる書類があるか」を確認しておくことも大切ですが、ない場合もルールに則って適切に処理する選択肢があると知っておいてほしいのです。
最大のミスは「法人で持っていない」こと
3位・2位と紹介してきた計算の話も大事ですが、最もインパクトが大きいのはここです。同じ物件を、個人で持つか法人で持つかによって、節税効果が根本的に変わります。
個人の場合、不動産所得への税率は他の所得と合算される累進課税です。一方、法人であれば税率は一定の範囲内に収まり、課税構造が異なります。たとえば1,000万円の減価償却費を計上した場合、個人と法人では手元に残るキャッシュが数百万円単位で変わることもあります。
「物件は個人名義で持っている」という社長は少なくありません。もちろんすぐに法人へ移すと譲渡コストが発生するので単純ではありませんが、これから購入するなら法人名義を検討する価値は十分あります。特に利益が出ている法人を持っている社長にとっては、不動産の減価償却は強力な節税手段になり得るのです。
買う前に設計しておくことが肝心
減価償却の話は「買った後にどう処理するか」と思われがちですが、本当は購入前の設計が9割です。築年数の確認、法人か個人かの選択、取得価額の土地・建物への按分比率……これらをあらかじめ整えておくだけで、節税効果はまったく変わってきます。
RC中古物件を検討しているなら、物件の詳細が出た段階で一度税理士に試算してもらうことをお勧めします。「この物件、うちの法人で持ったら何年で償却できて、どれくらい節税になる？」という一言を言えるかどうかが、賢い社長とそうでない社長の差かもしれません。
RC造の中古物件は、正しく活用すれば短期間に大きな損金を作れる数少ない手段のひとつです。まだ見直せていない方は、この機会に顧問税理士へ相談してみてください。
※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。