一棟アパートvs区分マンション、節税効果は最大3倍差がある話

先日、年商3億円ほどの建設会社の社長から、こんな相談を受けました。

「税理士に勧められて区分マンションを2室買ったんですが、思ったより節税になっていなくて……。もっと効果的な方法はありますか？」

この悩み、実はとても多いんです。不動産を使った節税は「知っている」社長が増えてきた一方で、買う物件のタイプによって効果が雲泥の差になるという事実は、意外と知られていません。

区分マンションの節税効果が「思ったより小さい」理由

区分マンションは、手軽さと流動性の高さが魅力です。数百万円の自己資金からでも始められて、売りたいときに比較的売りやすい。だからこそ、節税目的の入口として選ばれやすい物件です。

ただ、節税の核心である「減価償却費」という観点で見ると、話は変わります。

区分マンションは1室あたりの建物価格がそもそも小さく、さらに鉄筋コンクリート造は耐用年数が47年と長い。この2つが重なることで、年間に経費として計上できる減価償却費は、おおむね50万円〜100万円程度に収まることがほとんどです。

仮に法人税率が30%だとすれば、節税額は年間15万〜30万円。投資規模から考えると、正直インパクトとしては物足りないと感じる社長も多いのが現実です。

一方で、一棟アパートはまったく異なる景色を見せてくれます。

ポイントは2つです。まず、建物全体の価格が大きいこと。区分の「1室分」ではなく、建物丸ごとが資産になりますから、減価償却の母数が格段に違います。

そして、もうひとつが木造の耐用年数22年という短さ。これは節税においては「短いほど有利」です。同じ金額の建物でも、47年で割るか22年で割るかによって、毎年計上できる経費の大きさがまるで違います。

具体的なイメージとして、たとえば建物評価が6,000万円の木造アパートを購入した場合、年間の減価償却費はざっくり270万円前後。土地の按分比率や築年数によっては、年間300万〜500万円の経費を生み出せるケースも珍しくありません。

区分マンションと比べると、3倍から5倍の差が生まれることもあるわけです。

一棟アパートを法人名義で取得すると、節税の構造がもう一段パワーアップします。

個人で持つ場合、減価償却費で圧縮した所得は不動産所得として課税されます。しかし法人で持てば、その物件から生まれる収益を役員報酬として分散させることができます。法人の利益を圧縮しながら、オーナー個人の所得分散にもつながる。二重の節税効果が働くイメージです。

さらに、法人であれば物件にかかる修繕費や管理費、出張交通費なども法人の経費として扱いやすくなります。個人で持つより「経費の幅」が広がるのも、法人活用の大きなメリットです。

ここまで読むと「じゃあ全員一棟を買えばいい」と思うかもしれませんが、当然ながら注意点もあります。

一棟アパートは融資額が1億円を超えることも珍しくなく、金融機関との交渉や与信管理が重要になります。また、減価償却が終わった後（木造なら22年後）は経費が激減するため、そのタイミングで売却するか、別の物件に組み替えるかという出口戦略をあらかじめ描いておく必要があります。

「節税になるから買った」だけでは、10年後に思わぬ税負担を抱えるリスクがあります。購入前から5年後・10年後のシナリオを税理士と一緒に設計しておくことが、成功の分かれ目です。

正直に言うと、どちらが正解かは会社の利益規模と手元資金次第です。

年間の課税所得が1,000万円を超えてくるような会社であれば、区分マンション数室程度では節税としてのインパクトが薄く、一棟アパートや法人スキームを本格検討する価値が出てきます。一方で、まず不動産投資の感覚をつかみたいという段階であれば、区分から入ることを否定するものでもありません。

大切なのは「なんとなく節税になりそうだから買う」ではなく、自社の利益規模・キャッシュフロー・出口まで含めたトータル設計をしたうえで選択することです。

不動産節税は、設計次第で大きな武器になります。もし今、区分マンションだけで節税しようとしているなら、一度立ち止まって選択肢を広げてみてください。一棟という世界を知るだけで、戦略の幅がぐっと広がるはずです。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。