資本金1億円超えで税制優遇が消える？不動産購入前に知るべきこと

先日、不動産投資を本格化しようとしている製造業の社長から相談を受けました。

「銀行から『資本金を増やせば融資審査に通りやすい』と言われたんですが、増資すべきですかね？」

この一言を聞いて、私はすぐに「ちょっと待ってください」と言いました。資本金を増やすことで税務上、取り返しのつかないデメリットが生じる可能性があるからです。

資本金1億円が「魔のライン」になる理由

日本の税法では、資本金1億円以下の中小法人に対して、いくつかの手厚い優遇制度が設けられています。ところが資本金が1億円を1円でも超えた瞬間、その優遇がまるごと消えてしまいます。

代表的なものが法人税の軽減税率です。中小法人は所得800万円以下の部分に対して、通常の23.2%ではなく**15%**の税率が適用されます。仮に課税所得が800万円なら、その差は約65万円。毎年の積み上げで考えると、これは決して小さな金額ではありません。

さらに見落とされがちなのが交際費の扱いです。中小法人であれば、年間800万円までの交際費を全額損金に算入できます。接待や会食が多い業種では、この恩恵がかなり大きい。ところが資本金1億円超になると、この800万円枠がなくなり、損金算入できる交際費は支出額の50%のみになります。

軽減税率の喪失と交際費枠の縮小、この2つが重なると、年間で数百万円規模の税負担増になるケースも珍しくありません。

銀行が増資を勧めるのは、自己資本比率を高めて財務の安定性を見せるためです。確かに一定の論理はあります。ただ、税務上のコストをきちんと計算したうえで検討しているかどうかは別の話です。

実際のところ、不動産購入に必要な資金調達は、増資よりも借入金を活用するほうが合理的なケースが多いです。負債は貸借対照表の右側に載りますが、資本金のように取り消しがきかないわけではありません。返済していけば縮小できますし、支払利息は損金算入できるというメリットもあります。

資本金1億円以下を維持しながら借入でレバレッジを効かせる——これが法人で不動産を取得するときの「王道の設計」です。

ここで注意してほしいのは、増資は原則として戻せないという点です。減資（資本金の減少）は手続き上可能ですが、債権者への公告など複雑な手続きが必要で、簡単ではありません。

「銀行に言われたから」「とりあえず見栄えがよくなるから」という理由で資本金を積み増して、後から税務上のデメリットに気づく。こういった相談は決して珍しくないのが現実です。

法人税の軽減税率や交際費枠は、一度失うと毎年コストとして積み重なっていきます。10年単位で試算すれば、その差額は数千万円に及ぶこともあります。

不動産購入を検討する前に、まず以下を確認してください。

これらを税理士と一緒に試算してから意思決定する。それだけで、大きな損失を防げることがあります。

法人で不動産を買う予定があるなら、銀行や不動産会社の話を鵜呑みにせず、一度自社の税務顧問に「資本金の水準はこのままでいいか」を確認してみてください。それが、長期的に見て一番コストの低い判断につながります。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。