法人の金融資産を不動産に組み替えると税率20%下がる理由

先日、年商10億円ほどの建設業の社長からこんな相談を受けました。「会社に株式と投資信託で合計3億円くらい積み上がってきたんですが、そろそろ売ろうかと思っていて。でも、売ったらかなり税金取られますよね……」

そうなんです。意外と知られていないのですが、法人が株式や投資信託を売却したときの利益には、法人実効税率がそのままかかってきます。

法人の投資益は「最も重く」課税される

個人が株式を売ると、申告分離課税で約20%の税率が適用されます。でも法人の場合は違います。

株式の売却益は、そのまま法人の所得として合算されます。法人実効税率は中堅・大企業クラスで約34%。1億円の売却益が出たとすると、税金だけで約3,400万円が飛んでいく計算です。

「じゃあ、法人で投資しない方がいいの？」と思われるかもしれません。でも、話はそう単純ではありません。資産の「種類」と「組み合わせ方」を変えるだけで、同じ利益でも課税のされ方が大きく変わってくるんです。

ここで登場するのが、不動産の持つ「減価償却」という仕組みです。

建物は毎年、会計上の費用として計上できます。これが減価償却費。実際にはお金が出ていかないのに、帳簿上は経費になるという、法人節税において最も強力な手段の一つです。

たとえば、3億円の収益不動産を購入した場合、物件の種類や構造によって異なりますが、年間3,000万円前後の減価償却費が発生することがあります。この3,000万円が課税所得から差し引かれるため、節税効果は年間約1,000万円（3,000万円×実効税率34%）になる計算です。

「株を売って税金を払うよりも、そのお金で不動産を買って減価償却を取り続けた方が得」という発想が、資産の組み替えの本質です。

ただし、すべてを収益不動産に突っ込めばいいかというと、それも違います。うまく節税できている会社には、だいたい3種類の資産が混在しています。

金融資産（株式・投資信託）
流動性が高く、有事の際のキャッシュ源泉になります。全部不動産にしてしまうと資金繰りが硬直化するので、一定額は残しておくのが鉄則です。

収益不動産
減価償却で利益を吸収しながら、家賃収入というキャッシュフローも得られます。うまく選べば、金融資産より安定したリターンが見込める場合もあります。

自社ビル・社宅
社宅として役員や従業員に低廉な家賃で貸し付けることで、実質的な現物支給として活用できます。会社の経費にもなるため、一石二鳥の使い方ができます。

この3つをバランスよく組み合わせることで、税負担を抑えながら会社の資産効率を高めていく。これが、資産形成に積極的な経営者が実践している戦略です。

正直に言うと、不動産投資にはリスクもあります。空室、修繕費、出口（売却）のタイミング。すべてが思い通りになるわけではありません。

ただ、節税目的で組み替えをする場合に一つ違うのは、「減価償却という節税効果は、持っている限り確実に得られる」という点です。投資成績に関係なく、費用として計上できる額は決まっています。

問題は、「どんな物件を選ぶか」という不動産の判断と、「今期いくら利益を圧縮したいか」という税務の判断を、同時に最適化する必要があることです。この両者を連携させるために、税理士と不動産の専門家が一緒に動く体制が理想的です。

金融資産を不動産に組み替える戦略は、決算ギリギリに検討を始めると間に合いません。物件の選定、融資審査、決済まで、早くて2〜3ヶ月はかかります。

「今期、利益が大きく出そうだ」と気づいたタイミングで、まず選択肢の一つとして試算してみることをおすすめします。実際に動くかどうかは、その後に決めれば十分です。

会社にキャッシュや金融資産が積み上がってきた社長は、ぜひ一度「それを不動産に組み替えたらどうなるか」を税理士に計算してもらってください。数字が出ると、意外と現実的な選択肢に見えてくることが多いです。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。