先日、年商4億の中小企業の社長から、こんな相談を受けました。毎年決算のたびに法人税を払い続けていて、「何か手を打ちたい」とずっと思っていたそうです。でも、節税と聞くと怪しいイメージがあって、なかなか踏み出せなかった、と。

その気持ち、よくわかります。「節税」という言葉には、どこかグレーなイメージがついて回ることがあります。でも今回お話しする方法は、税法の正面から認められた、きわめてオーソドックスなスキームです。

結論から言うと、区分マンション1室を法人名義で取得するだけで、年間200万円規模の節税が現実的に可能になります。

法人名義で不動産を持つと何が起きるか

仕組みはシンプルで、2つの柱があります。

1つ目は、法人名義にすることで生まれる経費です。不動産を法人で保有すると、減価償却費・借入利息・管理費・修繕積立金がすべて損金として計上できます。個人で所有する場合と違い、法人税の課税所得を直接圧縮できるのです。

2つ目が「役員社宅スキーム」です。これが特に威力を発揮します。

役員社宅スキームで何が変わるか

法人が購入したマンションを、社長本人に社宅として貸し出す形にします。この場合、社長は法令で定められた「賃貸料相当額」だけを会社に支払えばよく、実際の家賃相場との差額は会社の経費として計上できます。

月20万円の家賃相場のマンションで、賃貸料相当額が月3万円だとすると、月17万円分を法人が負担する形になります。年間に換算すると204万円が経費化。法人実効税率を30%とすれば、61万円の税負担が軽減される計算です。

「それだけで?」と思われるかもしれません。でも、ここに減価償却費が加わります。

試算してみると、年200万節税は現実的な数字

具体的なイメージを持ってもらうために、シンプルなケースで試算してみます。

3,000万円のマンション（うち建物2,000万円）を法人で購入し、社長の社宅として使うケースです。建物の実効耐用年数を20年とすれば、減価償却費は年100万円。借入利息（2,500万円・年利2%）が年50万円、管理費・修繕積立金が年15万円で、合計年165万円の経費が生まれます。

そこに役員社宅の差額分204万円（月17万円×12ヶ月）が加わると、経費合計は369万円。実効税率30%なら約110万円の節税になります。中古物件で法定耐用年数が短くなれば減価償却費はさらに大きくなりますから、年200万円という数字は決して大げさではありません。

落とし穴を知っておく

ただし、安易に実行すると逆効果になることもあります。

役員社宅の賃貸料相当額は、国税庁の通達に基づいて正確に計算しなければなりません。低すぎると「経済的利益の供与」として給与課税されるリスクがあります。また、物件を実際に社宅として使っていること、私的利用が主でないことの実態も重要です。書面や実態が伴っていなければ、税務調査で否認されるケースがあります。

もう一点。このスキームが真価を発揮するのは、法人に黒字が出ているときです。赤字法人では課税所得がそもそもなく、減価償却費を計上しても節税効果が薄れます。毎期しっかり利益が出ている法人だからこそ、大きな恩恵を受けられる手法です。

今期の利益がある程度出ているなら、早めに税理士に相談することをおすすめします。決算を過ぎてからでは間に合わないケースがほとんどです。不動産の取得タイミングや社宅としての使用開始時期も節税の成否に直結しますから、事前の設計が何より大切です。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。