同じ不動産なのに税金が300万円違う。個人・法人の税負担を比較

先日、資産管理の相談に来られた社長からこんな一言が出ました。「不動産は全部個人で持ったままなんですが、これって問題ありますか？」

内心、「ああ、もったいない」と思ってしまいました。

不動産の収益を「誰が受け取るか」という話は、一見地味に聞こえます。でも、その設計ひとつで年間300万円以上の差が生まれることは、決して珍しくありません。今日は具体的な数字を使って、その差をご説明したいと思います。

個人で受け取ると、税率は最高55%まで跳ね上がる

個人で不動産収益を受け取った場合、それは「不動産所得」として給与や事業所得と合算して課税されます。これが「総合課税」の仕組みです。

個人の所得税は累進課税なので、所得が増えるほど税率が上がります。所得税の最高税率は45%、そこに住民税10%が乗ると、実質的な最高税率は**55%**です。

仮に不動産所得が年間1,000万円あったとして、55%の税率が適用されれば税額は約550万円。手元に残るのは450万円。稼いだお金の半分以上が税金に消えていく計算になります。

「それは極端な例では？」と思われるかもしれませんが、本業の収益がある社長の場合、不動産所得が上乗せされた時点で最高税率に達してしまうケースは多いのです。

一方、同じ1,000万円の不動産収益を法人で受け取った場合はどうでしょうか。

法人税の実効税率は、中小企業であればおおむね**23〜34%**の範囲に収まります。仮に34%で計算すると、税額は約340万円。個人の550万円と比べると、差額は約210万円になります。

「収益規模が大きくなれば差はさらに開く」というのが重要なポイントです。不動産収益が2,000万円、3,000万円と増えていけば、年間の差額も500万円、700万円と大きくなっていきます。

個人の所得税は、所得が増えるほど税率が段階的に上がる「累進構造」です。おおまかに整理すると、こんなイメージです。

一方、法人税は基本的に一定税率で運用されます。中小企業では年800万円以下の所得に対して軽減税率15%、超えた部分は23.2%という構造です。

「稼げば稼ぐほど税率が跳ね上がる個人」と「税率の上がり幅が緩やかな法人」。この構造の差が、300万円という節税インパクトを生む根本的な理由です。

「では今日から不動産を法人に移そう」と思われた方、少しだけ落ち着いてください。個人から法人への不動産移転は、慎重な計算が必要です。

まず、個人から法人に不動産を売却する際には、取得価格との差額に譲渡所得税が発生することがあります。また、不動産取得税や登録免許税といった移転コストも無視できません。「節税できると思ったら、移転費用で元が取れなかった」というケースも実際にあります。

融資が残っている場合は、金融機関の同意が必要になることがほとんどです。

このため実務では、「今ある不動産を移転する」よりも「これから取得する不動産は最初から法人名義で持つ」という設計の方が、スムーズに進むことが多いです。すでに物件の取得を検討中の社長にとっては、タイミング的にベストな選択肢になりえます。

不動産の保有構造を見直す機会は、なかなか日常の経営の中では生まれません。忙しい中で「今のままでも回っているから」と後回しにしているうちに、毎年300万円の差が積み上がっていきます。

「自分の場合、どれくらい差が出るのか」を一度試算してみることをおすすめします。試算は担当の税理士に頼めば比較的すぐに出してもらえます。特に次の物件取得を考えているなら、動くなら今です。

個人で年間300万円を追加で稼ぐのは簡単ではありません。でも仕組みを変えることで、すでに持っている収益から300万円を守ることはできます。それも、立派な経営の意思決定だと思います。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。