先日、年商8億円の製造業を営む社長から、こんな相談を受けました。「不動産を買おうと思っているんですが、個人と法人、どちらで取得するのが得ですか？」

この質問、実はものすごく重要です。どちらで取得するかによって、税負担が年間で数百万円単位で変わってくるからです。結論から言えば、一定の条件が揃えば「法人取得＋役員社宅」の組み合わせで、節税と手取り増を同時に実現できます。

法人が不動産を持つと、何が経費になるのか

法人が不動産を取得したとき、真っ先に効いてくるのが「減価償却費」です。建物の取得価格を法定耐用年数にわたって分割計上できるため、毎年一定の経費が自動的に発生します。

さらに、取得のための借入金があれば、その借入利息も全額経費になります。固定資産税・都市計画税、管理会社への委託手数料、修繕費なども同様です。物件を持っているだけで、毎年相当額の経費が生まれる構造になっているわけです。

これらを合算して年間経費が1,200万円になったとします。法人の実効税率を34%とすると、節税効果は単純計算で約400万円。この金額を聞いたとき、多くの社長は「そんなに変わるの？」と驚かれます。

役員社宅制度で、さらに手取りが増える

法人不動産のもう一つの使い道が「役員社宅制度」です。法人が購入した物件に社長が住む、というケースです。

このとき、社長が法人に支払う家賃は「市場家賃」ではなく、国税庁の通達に基づいた「賃貸料相当額」という金額で済みます。賃貸料相当額は固定資産税の課税標準額をもとにした計算式で算出されるため、一般的に市場家賃よりもかなり低く設定されます。

たとえば市場家賃が月30万円の物件でも、賃貸料相当額が月10万円であれば、差額の20万円は給与として課税されません。毎月20万円、年間240万円分が実質的な手取りの増加になるわけです。役員報酬を引き上げると社会保険料や所得税が増えますが、社宅制度はそのコストを回避しながら生活費を下げられる、合理的な制度です。

個人で買うと、なぜ不利になるのか

個人で不動産を取得して賃貸収入を得ると、「不動産所得」として他の所得と合算されます。所得の多い社長であれば、最高税率55%（所得税45%＋住民税10%）が適用されることもあります。

一方、法人の実効税率はおおむね34%前後です。この20%超の税率差が、不動産収益の課税においてそのまま手元に残るお金の差につながります。

年間200万円の賃貸収益があったとして、個人なら最大110万円が税金で消えるところ、法人なら68万円前後で済む計算になります。長期保有するほど、この差は大きく積み上がります。

注意しておきたいこと

ただし、役員社宅には「小規模住宅」「小規模住宅以外」「豪華社宅」という分類があります。豪華社宅と判定された場合は市場家賃との比較計算になるため、節税効果が大きく薄れます。物件の規模と判定基準は事前に確認が必要です。

また、不動産取得時の諸費用（登記費用・不動産取得税など）や将来的な修繕費を含めたキャッシュフローの試算も欠かせません。節税効果だけで判断して資金繰りが苦しくなるケースも実際にあります。

まず「試算してみる」ことから始めましょう

法人不動産は、設計次第で節税と手取り増を同時に実現できる数少ない手段のひとつです。ただ「なんとなく有利そう」で動くのは禁物です。自社の税率・資金状況・物件条件を踏まえた個別試算があってはじめて、具体的な効果が見えてきます。

決算が近い方は、今期の利益見込みを手元に準備した上で、一度担当の税理士にシミュレーションを依頼してみてください。数字を見れば、動くべきかどうかの判断はすぐつきます。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。