法人で不動産を買うと年400万円の経費が生まれる理由

先日、年商3億円の建設会社の社長からこんな相談を受けました。「決算が近いのに利益が出すぎていて、何かいい手がないか」と。

話を聞いてみると、会社のキャッシュはあるのに、それを活かす節税の仕組みをまだ作っていないことがわかりました。そこでまず提案したのが、法人での不動産購入です。

個人で持つより法人で持つほうが有利な理由

法人で不動産を購入すると、節税に使える経費の「種類」が一気に増えます。

具体的には、減価償却費・ローン利息・管理費の3つが経費として計上できます。個人でも一部は活用できますが、法人ではこれらを同時に、かつフルに使える設計が可能です。

この「3つ同時」という組み合わせこそが、法人不動産節税の核心です。個人では届かない経費の厚みが、法人には生まれます。

具体的な数字で見てみましょう。

たとえば、木造アパートを建物価格8,000万円で購入したとします。木造の法定耐用年数は22年なので、定額法で計算すると年間の減価償却費はおよそ360万円になります。毎年360万円が、キャッシュアウトなしに経費として計上されるわけです。

そこにローンの利息（年間数十万円規模）と、管理費・修繕積立金などを加えると、年間で400万円を超える経費の枠が生まれます。

法人実効税率をおよそ34%とすると、400万円の経費化によって年約136万円の税負担が軽くなります。10年続ければ、それだけで1,360万円の差です。「不動産を持つ」という判断ひとつが、これほど大きな設計の違いを生むのです。

同じ物件を個人で持つ場合、減価償却費は使えますが、給与所得との損益通算には制限があります。特に役員報酬が高い社長にとっては「使いたいのに使えない」という場面が出てきます。

法人であれば、不動産収益も含めて会社全体の利益から経費を差し引けます。役員報酬の設計や将来の相続対策とも組み合わせやすく、長期で見たときの柔軟性が大きく違います。

ただし、気をつけなければならない点もあります。

一つ目は、減価償却が終わった後の問題です。22年後に毎年の経費が一気に減り、利益が膨らむ「耐用年数切れ」が訪れます。この先を見据えた出口設計がなければ、節税のつもりが後半に重税をくらうことになりかねません。

二つ目は、土地と建物の割合です。土地部分は減価償却の対象外なので、同じ1億円の物件でも土地7,000万円・建物3,000万円の物件と、土地2,000万円・建物8,000万円の物件では、節税効果に2倍以上の差が出ます。購入時の鑑定評価の取り方ひとつで、その後の経費の厚みが大きく変わるのです。

物件の選び方・ローンの設計・将来の売却タイミングまで含めて、トータルで考えることが大切です。

法人不動産節税は、年間利益がおよそ500万円を超えてきたあたりから本格的に検討する価値が出てきます。

それ以下の段階であれば、まず小規模企業共済・倒産防止共済・生命保険の活用といった「身軽な節税」を先に整えるのが順番です。不動産はキャッシュの拘束も大きいので、土台を作ってから乗り出すほうが安全です。

一方、すでに年1,000万円以上の利益が安定して出ているなら、今すぐ動き始めていい水準です。キャッシュが貯まってから検討しようとすると、決算直前に焦るパターンになりがちです。余裕があるうちに税理士と「出口設計込みの長期シミュレーション」を描いておくのが、賢い進め方だと思います。

まだ法人での不動産購入を試算したことがない方は、まず顧問税理士に一度シミュレーションを依頼してみてください。数字を見るだけで、意思決定の質が変わります。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。