先日、年商3億円の建設会社を経営するKさんから、こんな相談を受けました。

「会社の近くにマンションを買って、住みながら節税できると聞いたんですが、実際どうなんですか？」

実はこれ、正しいやり方をすれば驚くほどの節税効果が出る仕組みです。ただ「なんとなく不動産を持てばいい」では機能しません。ポイントは法人名義で取得すること、そして役員社宅制度と組み合わせることです。

個人で持っても経費はゼロ

まず大前提として確認しておきたいのが、個人で不動産を購入しても、節税効果はほぼゼロだということです。

個人の場合、自宅の取得費用や維持費は「生活費」として扱われます。所得税の計算上、給与所得や事業所得から差し引くことはできません。住宅ローン控除が使えるケースもありますが、控除額には上限があり、これだけを節税の柱にするのは難しいのが実情です。

一方、法人が不動産を購入した場合は全く違います。建物の取得費用は減価償却として毎年経費に計上できますし、固定資産税・修繕費・管理費もそのまま法人の費用になります。同じ物件でも、法人と個人では節税効果に雲泥の差が生まれます。

役員社宅制度を重ねると、さらに強力になる

法人名義で取得した物件を「役員社宅」として使う場合、国税庁の通達に定められた計算式で算定した家賃相当額を法人に支払えば、それ以外の部分は給与として課税されません。

この計算式で出てくる「賃貸料相当額」は、実際の家賃よりかなり低い金額になることが多いです。たとえば、市場家賃が月30万円の物件でも、通達の計算式による賃貸料相当額が月5〜8万円程度になるケースは珍しくありません。

つまり、社長が実際に負担する金額は月5〜8万円。残り22〜25万円分は法人が経費として負担しているにもかかわらず、社長個人の給与にはカウントされません。これが役員社宅の最大のメリットです。

役員報酬の同時見直しで「二重圧縮」を狙う

役員社宅を導入する際は、役員報酬の水準も合わせて見直すのが定石です。

社宅制度を使えば居住コストの大部分を法人が負担するので、個人の生活費が下がります。その分、役員報酬を現在より引き下げることができます。役員報酬を下げると、所得税と社会保険料の両方が減少します。

たとえば、月給150万円の社長が役員社宅を導入して月給を120万円に下げたとします。所得税の実効税率を33%とすれば、年間で約120万円の税負担が減ります。さらに社会保険料も連動して下がりますから、合計の節税効果はかなり大きくなります。社宅の家賃分を法人が実質的に肩代わりしながら報酬を抑えることで、手残りを増やしつつ法人の税負担も軽くなる——これが「二重圧縮」です。

税務調査で否認されないために

節税効果が大きいだけに、書類の整備が非常に重要です。以下の点はかならず押さえておいてください。

  • 国税庁通達の計算式通りに「賃貸料相当額」を算定し、毎月確実に法人へ支払う
  • 法人と社長個人の間で賃貸借契約書を締結する
  • 物件の利用実態が「役員の居住用」であることを明確にしておく

書類が整っていないと、税務調査で全額給与認定されるリスクがあります。「節税になると聞いたからやっている」では通りません。2026年以降は役員給与の損金算入要件や社会保険の適用範囲も変化していますから、最新の税制を確認しながら設計することが大切です。

一度作れば節税効果は毎年積み上がる

このスキームの魅力は、仕組みを一度作れば住んでいる間ずっと節税効果が継続することです。単発の節税策と違い、毎年のランニングで効果が出続けます。

「役員報酬×役員社宅×法人不動産」の三位一体で設計できれば、節税効果は確実に大きくなります。物件の選定から賃貸料相当額の試算まで、決算を迎える前に顧問税理士と一度シミュレーションしておくことをおすすめします。今期の対策として間に合うかどうかも含めて、早めに動いてみてください。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。