「うちの不動産、法人に移すべきかどうか悩んでいるんだよね」

先日、年商3億円のサービス業を経営する社長からこんな相談を受けました。不動産を個人で数棟保有しているが、毎年の税負担が重くなる一方で手元に残るお金が増えている気がしない、というのです。

その悩み、保有形態と役員報酬の組み合わせ方を変えるだけで、見える景色が大きく変わります。うまく設計すれば、個人で動かしていたときの5倍近い節税効果が狙えるケースもあるのです。

個人と法人、この税率差がすべての出発点

不動産収入を個人で受け取る場合、役員報酬や事業所得と合算されて所得税が計算されます。所得が大きい社長ほど高い税率が適用されやすく、所得税45%に住民税10%を合わせると最大55%まで跳ね上がります。

100万円の不動産収益があっても、手元に残るのは45万円以下というケースが生まれるわけです。これが毎年続くと考えると、なかなかしんどい話です。

法人で受け取ると話は変わります。法人税の実効税率は、所得800万円を超えても約34%程度に収まります。個人との差は20ポイント以上。年間の不動産収益が1,000万円あれば、保有形態を変えるだけで年200万円規模の差が生まれる計算です。

「役員社宅」で2手目を打つ

税率差の恩恵を毎年受けながら、さらに一手加えることができます。それが役員社宅の活用です。

法人が物件を取得し、社長がそこに住む形にすると、国税庁通達の計算式で算出した「賃貸料相当額」を自己負担するだけで済みます。この金額は市場家賃の10〜20%程度になるケースが多く、差額分は丸ごと法人の経費として落とすことができます。

仮に市場家賃が月30万円の物件でも、役員負担は月3〜6万円程度。残りの24〜27万円分が毎月法人経費になるイメージです。社長の実質的な生活コストを下げながら、法人の税負担も圧縮できる。これが2手目の効果です。

3手目は退職金設計

ここまでで十分な効果がありますが、もう一手あります。

法人が物件を保有して収益を積み上げる過程で、将来の役員退職金の財源としても活用できます。不動産収益を内部留保に充てながら、退職時に一括で受け取る設計です。

退職金には「退職所得控除」という強力な優遇があります。勤続年数20年超なら控除額は大きく膨らみ、さらに控除後の金額に2分の1を掛けた金額だけが課税対象になります。仮に5,000万円を退職金として受け取っても、実際に課税される所得は1,000〜2,000万円程度に圧縮できるケースもあるのです。毎年給与で受け取り続けるよりも、受取時の税負担が格段に軽くなります。

三重設計が生む「桁違い」の効果

整理すると、この手法は3つのレイヤーで節税が効いています。

  • 1層目：税率差　個人55%→法人34%、この差を毎年享受する
  • 2層目：社宅経費　市場家賃との差額を法人経費化、役員の実質手取りを引き上げる
  • 3層目：退職金　内部留保した資金を退職時に退職所得控除＋1/2課税で受け取る

それぞれ単体でも効果はありますが、3つを重ねることで個人節税では絶対に出せない数字が作れます。1つ1つの差が小さく見えても、複利のように積み上がっていくのが三重設計の強みです。

2026年以降、今動く理由

税制はいつ変わるかわかりません。富裕層向けの課税強化や法人活用への規制強化が議論されている中で、現行ルールが使える今のうちに設計を固めておくことが重要です。

役員社宅の計算式は通達に基づくもので長年変わっていない制度ですし、退職金の優遇も今のところ維持されています。ただ、これがいつまでも続く保証はありません。

不動産を個人のまま抱えているなら、まず税理士に「法人移転した場合のシミュレーション」を依頼してみてください。試算の数字を見てから判断するだけで、今後の設計がまったく変わってくるはずです。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。