「うちの会社、大丈夫でしょうか……」

先日、不動産を数棟保有する年商3億円の会社を経営するAさんから、そんな相談が届きました。顧問税理士に「節税になる」と言われてやってきた不動産投資。でもふと気になって調べてみたら、税務調査に選ばれやすいパターンにいくつか当てはまっていた、というのです。

不動産を活用した節税は、正しく使えば強力な武器になります。でも使い方を間違えると、税務署から目をつけられる「赤信号」になることも。今日は、調査が入りやすい法人の共通点を3つ、正直にお伝えします。

連続する不動産赤字、その根拠を説明できますか？

法人が不動産を保有して、修繕費や減価償却を計上することで赤字をつくる節税手法。これ自体は適法です。問題は、その根拠が薄いときです。

たとえば、修繕費として数百万円を一括計上したとき、「なぜその金額なのか」「修繕は本当に必要だったのか」を説明できますか？毎年きれいに赤字が出続けている法人は、税務調査官の目に「意図的に損失をつくっている」と映ります。

赤字そのものが問題なのではなく、根拠書類の薄さが問題です。工事の見積書、業者との契約書、現場写真。こういった証拠を残す習慣がなければ、いつか「説明できない」局面がやってきます。

役員社宅の家賃、国税庁の計算式で確かめましたか？

社長が会社から借りて住む「役員社宅」は、法人の節税として広く使われています。でも、家賃の設定を「なんとなく安め」にしてしまっているケースが意外と多い。

国税庁の計算式では、固定資産税評価額をもとに最低限徴収すべき家賃の額が決まっています。これを下回ると、差額分が給与として課税される可能性があります。たとえば本来8万円取るべきところを2万円しか取っていなければ、毎月6万円が給与扱いとなり、所得税・社会保険料の対象になりかねません。

「会社が貸しているんだから問題ないだろう」という感覚は危険です。計算式に基づいた家賃設定になっているか、今一度確認してみてください。

不動産取得から3年以内の自社株贈与、タイミングを見直してください

法人で不動産を買ったあと、子どもや後継者に自社株を贈与するスキームがあります。不動産を保有することで自社株の評価額が下がる仕組みを利用したもので、一見合理的に見えます。

ところが、不動産取得から3年以内の自社株贈与には大きな落とし穴があります。通常は路線価ベースで評価される不動産が、取得後3年以内だと財産評価基本通達185条に基づく時価評価が適用されることがあるのです。時価は路線価より高くなることが多く、「評価を下げたつもりが、ほとんど下がらなかった」という事態が起きます。

このタイミングのズレは、節税スキーム全体の設計を崩す可能性があります。不動産取得から贈与までの間隔が3年未満になっていないか、改めてスケジュールを確認してみてください。

「自分のところは大丈夫」と思っているうちが一番危ない

税務調査は、悪意がある会社だけに来るわけではありません。「やり方が間違っていた」「根拠書類が足りなかった」だけで調査対象に選ばれることがあります。

今日挙げた3つのパターン、一つでも心当たりがある場合は、早めに顧問税理士と確認の場を設けることをお勧めします。特に不動産節税は、設計の段階で専門家と詰めておくことが重要です。やったあとで気づいても、遡って直せないことがあります。

不動産を使った節税の仕組み自体を否定するつもりはありません。ただ、「正しい根拠」と「適切なタイミング」があってはじめて機能します。今期の決算を前に、一度立ち止まって確認してみてください。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。