法人不動産で年100万超の節税？見落としやすい経費5選

「うちは法人で不動産持ってるけど、減価償却と家賃収入だけ申告してればいいよね？」

先日、年商3億円の建設会社の社長からそんな話を聞きました。税務申告自体はきちんとしている。でも、法人不動産特有の「見落としやすい経費」を5つとも計上できていなかったんです。

試算してみると、年間で100万円以上の経費が丸々課税所得になっていました。もったいない話です。

法人不動産には、こんな「隠れ経費」があります

不動産投資をしている法人オーナーは多いのですが、「家賃収入 − 減価償却 − ローン返済」という大まかな計算で止まっているケースが目立ちます。

実は、もう少し細かく見ていくと、意外なところで経費を取り損ねていることがあります。今日はその代表的な5つを紹介します。

物件の修繕には「資本的支出」と「修繕費」の区分があります。一般的に、20万円未満の工事であれば、その年の損金として全額計上できます。

壁紙の張り替え、エアコンの交換、設備の修理。地味ですが、これらを積み上げると年間でかなりの金額になります。「大した金額じゃないから」と領収書を保管していないオーナーが多いのですが、それが積み重なって大きな損失になっています。

不動産購入に融資を使っている場合、毎月支払っている利息は全額経費になります。元本返済部分は経費になりませんが、利息部分は「支払利息」として損金算入できます。

特に取得直後は利息の割合が高く、融資残高と金利によっては年間数十万円規模になることもあります。これを見落としているケースは少ないですが、計上漏れがないか改めて確認する価値があります。

これが一番「見落とし」として多い項目です。

法人が所有または賃借している物件に役員が居住する場合、一定の計算式で算出した「賃料相当額」を役員が法人に支払えば、差額部分を法人の経費にできます。たとえば家賃相場が月20万円の物件でも、法人が適切に手続きをすれば、かなりの部分を経費化できます。

個人で自宅に住んでいるだけでは絶対に使えない仕組みです。ただし計算方法が複雑で要件も厳密なので、この項目だけで税理士に相談する価値があります。

新規物件の視察、管理状況の確認、リノベーションの打ち合わせ。これらの目的で移動した場合の交通費や宿泊費は、事業関連支出として経費計上できます。

「社長が出張で物件を見に行くのが経費になるの？」と驚かれることがありますが、法人で不動産を持っているのですから、当然の事業活動です。ただし、プライベートとの区別は明確にしておく必要があります。

賃貸管理ツール、会計ソフト、電子署名サービス。これらのシステム費用も、法人の事業関連費として経費計上できます。

クラウドサービスの月額利用料は少額でも、年間で積み上げると数万〜十数万円になることがあります。「小さい金額だから」と見落としがちですが、積み上げが大切です。

これらを丁寧に計上していくと、規模や物件数によっては年間100万円を超えることは珍しくありません。法人税率を約30%と仮定すると、100万円の経費追加で約30万円の節税効果があります。5年で150万円、10年なら300万円の差になってきます。

「どうせ大したことない」と思って放置するには、あまりにも惜しい金額です。

法人不動産をお持ちの方は、一度、今期の経費項目を税理士と一緒に見直すことをおすすめします。特に役員社宅は、手続き自体をしていない方が非常に多い。仕組みを整えるだけで、来期から毎年の課税所得を大きく下げることができます。

決算前に「経費の見落としはないか？」という一言を顧問税理士に投げかけてみてください。それだけで、毎年数十万円単位の差が出ることがあります。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。