先日、年商3億円の建設会社を経営する社長から、こんなLINEが届きました。「3年前から法人で不動産を持って節税してきたんですが、先週、税務署から調査の通知が届いて…どうすればいいですか」と。

話を聞いてみると、3つのうち2つに心当たりがあると言うのです。不動産を使った節税は確かに効果的な手法ですが、やり方を一つ間違えると税務調査の格好のターゲットになります。今回は、法人不動産節税でよく見かける3つのNGパターンをお伝えします。

NG1：役員社宅の家賃を「だいたいこのくらい」で決めている

役員が法人所有の物件に住む「役員社宅」は、適切に活用すれば節税効果の高い手法です。ただ、家賃の設定方法に明確なルールがあることを知らない社長が少なくありません。

国税庁の通達では、役員社宅の「適正家賃」は固定資産税評価額や床面積などをもとにした計算式で算出することが定められています。この計算式を使わずに「近所の相場より少し安くした」「月5万円くらいでいいか」と感覚で決めると、実際の適正家賃との差額が役員給与として認定されます。

たとえば適正家賃が月15万円の物件に役員が月3万円で住んでいた場合、差額の12万円が毎月役員給与として認定される可能性があります。3年分を遡及されれば432万円。これに過少申告加算税や延滞税が上乗せされます。計算式は複雑なので、設定前に必ず顧問税理士に確認してください。

NG2：大規模リフォームをまるごと「修繕費」で落としている

法人名義の不動産をリフォームしたとき、工事費を全額修繕費として損金処理したくなる気持ちはよくわかります。費用が大きいほど、その年の節税効果が高まりますから。

ただし税法では、修繕費と資本的支出は明確に区別されています。修繕費は「原状回復」が目的の工事で、全額その年の損金になります。一方、資本的支出は「建物の価値を高める」工事であり、減価償却で複数年にわたって費用化しなければなりません。

たとえば500万円の外壁塗装・内装刷新工事を修繕費として一括損金計上したとします。税務署が「これは建物の価値を向上させるリフォームだ」と判断すれば、本来は減価償却すべき支出として過去の損金が否認されます。3〜5年分まとめて追徴課税となるケースもあり、ダメージが非常に大きい。

判断の目安のひとつが金額規模と工事内容です。「60万円超かつ前期末残高の10%超」を超えるような工事は資本的支出と判定されやすい傾向があります。大規模な改修前に、税理士と一緒に処理方法を決めておくことが大切です。

NG3：法人名義の不動産を役員がほぼ無償で使っている

「会社名義の別荘に役員が年に数回泊まっている」「会社所有の駐車場を役員が無料で使っている」というケース、実は現物給与と認定されるリスクがあります。

法人が保有する不動産を役員が実質無償または著しく低額で使用すると、その経済的利益が役員給与（現物給与）とみなされます。これが特に厄介なのは、役員給与として認定されると、源泉所得税の徴収漏れとして会社側にも追徴が発生するからです。

役員給与の追徴に加え、源泉所得税の追徴というダブルパンチになるため、発覚したときのダメージが桁違いになります。しかも「知らなかった」では通じません。対策は、社内規程で使用ルールと対価を明文化し、適切な使用料を支払う仕組みを整えることです。年に数回しか使わないとしても、適正な使用料の設定と記録の整備が必要です。

「根拠」と「記録」が節税スキームを守る

ここで挙げた3つのNGに共通するのは、「だいたいこのくらいでいいだろう」という曖昧さです。不動産を活用した節税スキームは効果が大きい分、税務署の注目度も高い。節税効果を最大化しながら調査リスクを抑えるには、計算根拠の文書化と、規程・契約書の整備が不可欠です。

すでに役員社宅や法人不動産を活用している社長は、今の設定が適切かどうか、年に一度は税理士と棚卸しをしておくことを強くおすすめします。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。