先日、年商2億円の製造業を経営する社長から、こんな一言をもらいました。

「税理士に確定申告を頼んだら、マンションの家賃収入に50%以上の税金がかかってるって言われて。あれ、そんなものなんですか？」

その社長、個人で区分マンションを2室持っていて、年間で約240万円の賃料収入がありました。ところが本業の役員報酬と合算されて、所得税と住民税を合わせた実質税率が50%を超えていたんです。「半分以上、税金で持っていかれている」という感覚は、決して大げさではありませんでした。

個人で不動産を持つと何が起きるか

個人が不動産を持つ場合、賃料収入は「不動産所得」として他の所得と合算して課税されます。これが「総合課税」の仕組みです。

問題は、すでに役員報酬で高い税率ゾーンにいる社長は、不動産収入の「最後の一円」が最高税率に積み上がってしまうことです。所得税だけで最高45%、住民税10%を加えると最高55%。数字で見るとシンプルですが、実際に計算すると「こんなに持っていかれるのか」と驚く社長は少なくありません。

年間300万円の家賃収入があっても、最高税率のゾーンにいる社長なら手元に残るのは135万円。165万円は税金として消えていく計算になります。

法人で持つと、税率の景色が変わる

同じ不動産でも、法人名義で購入すると話が大きく変わります。

法人の法人税・地方税を合わせた実効税率は、所得800万円以下であれば約23%以下です（中小企業の軽減税率が適用される場合）。個人の最高税率55%と比べると、差は最大32%にもなります。

先ほどの例で比較してみましょう。年間300万円の家賃収入を法人で受け取った場合、課税される法人税は約69万円（実効税率23%の場合）。個人保有の165万円と比べると、約96万円の差が生まれます。これが毎年積み上がれば、10年間で1,000万円近くの差になることもあるわけです。

「損金算入」という、もうひとつの武器

税率の差だけでなく、法人にはもうひとつ大きなメリットがあります。不動産にかかるさまざまな費用を「損金算入」できる点です。

まず、融資の金利。不動産購入のために借り入れた資金の金利は、法人では損金として計上できます。次に、建物の減価償却費。法定耐用年数に従って毎年一定額を経費にできるので、課税所得を大きく圧縮できます。特に中古物件は耐用年数が短くなるケースがあり、初年度から大きな減価償却費を計上できることもあります。

そして修繕費。外壁塗装、設備交換、内装リフォームなど、維持にかかる費用も損金に算入できます。この3つが組み合わさると、実際の手出しより帳簿上の利益が小さくなり、税率の差に加えて課税対象額そのものも縮小する効果が生まれます。

移転にはコストも伴う

もちろん、個人から法人へ不動産を移す場合はコストも伴います。不動産取得税、登録免許税、司法書士費用などの移転費用がかかりますし、個人でローンを組んでいる場合は法人への借り換えが必要になることも多く、金融機関との交渉が発生します。

個人から法人へ売却する際の価格設定が不適切だと、税務上の問題になるリスクもあります。時価での売買が原則なので、不動産の適正評価が欠かせません。新規で不動産投資を検討している社長であれば、最初から法人名義での取得を検討するのが最もシンプルな選択肢です。

今、個人で持っているならまず試算を

すでに個人で不動産を持っている場合は、移転の費用対効果を慎重に試算する必要があります。保有期間、想定される賃料収入、移転コスト、ローンの有無——これらを総合的に見て、移転が得になるタイミングとそうでないタイミングがあります。

ひとつ確認してほしいのは、今の税理士が保有形態の比較シミュレーションをしてくれているかどうかです。年に一度の確定申告をこなして終わり、というスタイルだとこうした視点が抜け落ちることがあります。今期中に「保有形態の見直し相談」をひとつ入れてみてください。それだけで、数年後の税負担が大きく変わる可能性があります。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。