不動産を個人名義のまま持つ社長が年200万円損する理由

「うちも不動産を持ってるんですが、節税できてますかね？」

先日、年商3億円の建設会社を経営する社長から、ふとこんな一言を受けました。話を聞いてみると、収益物件を3棟個人名義で所有しており、毎年600万円ほどの家賃収入を得ているとのこと。

確認してみると、その収入にかかっている税負担は——想像以上に重かったのです。

「税率の差」がここまで開いている

日本の個人所得税と住民税を合わせた最高税率は55%です。一方で法人の実効税率は最大でも約34%。この差、実に20%以上あります。

年600万円の家賃収入を個人の最高税率で受け取ると、税負担は約330万円。手元に残るのは270万円だけです。

同じ収入を法人で受け取り、減価償却費や管理費などを適切に計上して課税所得を圧縮すると、納税額が年200万円以上変わるケースが珍しくありません。10年で2,000万円、これは決して小さな話ではありません。

多くの社長は法人を設立する前に不動産を買っています。「当時は会社がなかったから仕方ない」という話はよく聞きます。

それとは別に、「不動産はプライベートな資産」という感覚が根強く、法人の話と切り離して考えてしまうことも原因のひとつです。

しかし、事業が成長して所得が増えるほど個人の税率は上がっていきます。法人を持っているのに不動産を組み込まないのは、片手を縛ったまま戦っているようなものです。

「では今すぐ法人に移せばいい」と思いたいところですが、個人から法人への不動産移転には登記費用と不動産取得税が発生します。物件によっては数十万〜100万円以上のコストがかかることも珍しくありません。

また、移転後に法人側の家賃収入が増えると、役員報酬の設計も見直す必要が出てきます。「移した方が必ずお得」とは言い切れないため、必ず事前の試算が必要です。

一番スムーズなのは、これから購入する物件を最初から法人名義にすることです。

移転コストは発生しません。法人で借入れをすれば支払利息も経費になります。減価償却のタイミングも、法人の利益状況に合わせてコントロールしやすくなります。

「次の物件は法人で買う」——この一言で、10年後の税負担が大きく変わります。物件購入を検討しているなら、法人名義という選択肢を必ず俎上に乗せてください。

個人で不動産を持っている経営者の方に、今すぐ確認してほしいことがあります。

「考えたことがなかった」という方も多いはずです。一度、顧問税理士に「個人と法人、どちらで持った方が有利か試算してください」と聞いてみることをおすすめします。

個人と法人を分けて考えている社長ほど、不動産の節税は見落とされがちです。金額が大きいぶん、年200万円の差は年々確実に積み重なっていきます。まだ一度も試算したことがないなら、今期の決算前に確認しておくのがベストなタイミングです。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。