先日、年商3億円の建設業の社長から、こんな相談を受けました。
「個人でアパートを3棟持っているんですが、家賃が入ってくるわりに手元に残らなくて…」
年間の家賃収入は約1200万円。数字だけ見ると悪くない。でも税引き後の手残りが思ったより少ない、というのです。
理由はシンプルで、個人の家賃収入は給与所得と合算されて課税されるんですね。高所得の社長にとって、これはかなり痛い仕組みです。
最大55% vs 約34%——この差が何年も積み上がる
個人で家賃収入を受け取ると、所得税・住民税の合計税率は最大55%に達します。課税所得が4000万円を超えると、所得税45%＋住民税10%でこの水準になります。
一方、法人で同じ収入を受け取った場合、中小法人の実効税率は約34%前後。シンプルに比べても20ポイント以上の差です。
仮に年間の家賃収入が1000万円あれば、年間の税負担差は200万円以上。これが10年続けば、2000万円を超える差になります。物件規模や所得水準によっては、10年で3000万円超の差が出るケースも珍しくありません。
「1000万円の差」という表現は、むしろ控えめな数字だと思ってください。
なぜ法人のほうが税率が低いのか
個人の所得税は「累進課税」です。所得が増えるほど税率が上がる仕組みで、課税所得が900万円を超えると税率33%、住民税と合わせると43%になります。
法人の場合、年800万円以下の所得部分には軽減税率が適用され、実効税率が20%台になることもあります。年800万円超の部分でも、中小法人なら33〜34%程度に収まります。
高所得の社長ほど個人の税率が高くなる。つまり収益が大きい物件ほど、法人名義で持つ恩恵が大きいということになります。
税率差以外にもある、法人所有のメリット
経費の扱いも変わります。個人の不動産所得で計上できる経費には制限がありますが、法人は事業として運営するため、修繕費・管理費・ローン利息などの経費計上の自由度が高くなります。
また、将来の相続対策という観点でも、法人名義の不動産は株式として承継できるため、物件ごとに評価がつく個人所有より設計の柔軟性が出てきます。
もちろん、法人設立・維持のコスト（登記費用、決算申告報酬、法人住民税の均等割など）も発生します。「法人を作れば万事解決」とはいきません。ただ、年間の家賃収入が500万円を超えてくると、コストを差し引いてもメリットが上回るケースが増えてきます。
「最初の1棟目」から法人名義にすることの意味
個人所有の不動産を後から法人へ移すには、売買の形で譲渡することになります。その際、個人に譲渡所得税が発生するケースがあり、移転コストがかさんでしまいます。
最初から法人名義で購入していれば、このコストは発生しません。
冒頭の社長には「今持っている3棟はそのままにして、次に買う物件から法人スキームを組みましょう」とお伝えしました。すぐに全部を動かさなくても、これ以上個人での蓄積を増やさないことから始める——それが現実的な第一歩です。
まだ個人名義で収益不動産を持ち続けているなら、次の購入前に一度「法人で買う場合との税負担差」を試算してみてください。その数字が、10年後の手残りを大きく変えることになります。
※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。