不動産収入を個人で受け取ると税率55%？法人活用で節税する方法

先日、飲食チェーンを経営するオーナー社長からこんな相談を受けました。

「本業の利益が出てきたから、マンション1棟買ったんですよ。家賃収入が毎年500万円くらい入ってくる予定で、老後の備えにもなると思って」

とても堅実な判断です。ただ、一つだけ確認させてもらいました。「その不動産、個人名義で買いましたか？」と。

答えはYes。そしてその社長、すでに役員報酬で年収2000万円を超えていました。

高収入の社長ほど、税率の「積み重なり方」に注意が必要

日本の所得税は累進課税です。収入が増えるほど税率が上がっていく仕組みになっています。

所得税の最高税率は45%。そこに住民税の10%が乗ると、合計55%という税率になります。つまり、稼いだお金の半分以上が税金に消えていく計算です。

ここで問題になるのが、「どこで受け取るか」です。

役員報酬が高水準の社長が個人名義で不動産を持つと、家賃収入にも同じ55%近い税率がかかってしまいます。不動産所得は給与所得と合算されて総合課税されるからです。

毎年500万円の家賃収入があるとして、税率55%なら約275万円が税金。手元に残るのは225万円前後ということになります。

一方、法人（会社）で不動産収入を受け取った場合はどうなるでしょうか。

中小法人の実効税率はおよそ23〜25%程度です。同じ500万円の収入なら、税負担は115万円前後に抑えられます。

個人で受け取った場合の約275万円と比べると、160万円ほどの差が生まれます。これが毎年積み重なると、10年で1600万円。ひとつの不動産物件の購入資金に相当するような差になってきます。

もちろん、法人で持つことで家賃収入を会社の経費（修繕費、管理費、減価償却など）と相殺できるという利点もあります。個人では認められにくい費用も、法人であれば業務関連性を示しやすいケースがあります。

ただ、法人で不動産収入を受け取れば終わり、というほど単純ではありません。

重要なのは、役員報酬と不動産収入のバランスをどう設計するかです。

法人から自分に役員報酬を払いすぎると、その分が個人の高税率課税に引き戻されます。逆に役員報酬を低くしすぎると、社会保険料の計算や生活費との兼ね合いが出てきます。

「法人に残す利益をどう使うか」「役員報酬をどの水準に設定するか」を含めたトータルの設計が、実際の節税効果を左右します。

ここで必ず知っておいてほしいのが、役員報酬の変更には厳格なルールがあるという点です。

法人が役員報酬を損金（経費）として認めてもらうためには、定期同額給与の要件を満たす必要があります。簡単に言うと、毎月同じ金額を決めたルールどおりに支払う、というものです。

この制約があるため、事業年度が始まる前に、来年度の利益見込みと役員報酬水準をある程度計画しておく必要があります。

不動産を個人で持っている社長、役員報酬の水準が何年も変わっていない社長——そういう方ほど、一度「収入の受け取り構造」を見直してみる価値があります。

法人への不動産移転には登録免許税や不動産取得税がかかるため、すでに個人名義で持っている物件をそのまま法人に移すのがベストとは限りません。ただ、これから取得する物件なら、最初から法人名義で持つ選択肢を検討する余地は十分あります。

「役員報酬と不動産収入の比率」という視点は、多くの社長が見落としているポイントです。税理士に年に一度、この比率の最適化についてアドバイスを求めてみてください。同じ収入でも、受け取り方の設計次第で手元に残るお金は大きく変わってきます。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。