法人vs個人、不動産購入で320万円の差が出る理由

先日、都内で飲食店を数店舗経営している社長から、こんな相談を受けました。

「テナントを買い取る話が出てきたんですけど、個人で買った方がいいですか？それとも会社で買うべきですか？」

この質問、じつは多くの経営者が迷うポイントです。そして結論から言うと、一定規模以上であれば、法人名義で買う方が圧倒的に有利なケースがほとんどです。今日はその理由を、できるだけわかりやすく話していきます。

税率の差が、そのまま手取りの差になる

不動産から家賃収入を得たとき、個人にかかる所得税は最大55％（所得税45％＋住民税10％）にのぼります。年収が高い経営者の方はほぼこの上限近くまで課税されていることが多く、「稼いでも半分以上持っていかれる」という感覚、身に覚えがある方も多いのではないでしょうか。

一方、法人の実効税率はおおよそ23％前後。この差がどれほど大きいか、具体的な数字で見てみましょう。

年間の家賃収入が1,000万円あった場合、個人なら税負担は約550万円（最大税率の場合）、法人なら約230万円。その差は約320万円にもなります。同じ物件から同じだけ家賃をもらっているのに、名義が違うだけでこれほどの差が生まれるのです。

税率の差だけでも十分インパクトがありますが、法人名義の強みはそれだけではありません。減価償却の活用範囲が広いという点も、見逃せないメリットです。

減価償却とは、建物や設備の価値が時間とともに目減りしていく分を、毎年少しずつ経費として計上できる仕組みのことです。個人でも使えますが、法人の場合は「任意償却」と呼ばれる方法が使えるケースがあり、その年の利益に合わせて償却額を調整しやすいという柔軟性があります。

たとえば利益が出た年に減価償却を多めに計上して課税所得を圧縮し、利益の薄い年は抑える、といった使い方ができるのです。個人ではこうした調整の余地が限られているため、この点でも法人が有利と言えます。

さらに、法人なら修繕費・管理費・借入利息だけでなく、物件管理のための交通費や通信費なども法人の経費として計上しやすくなります。個人で同じことをしようとすると、税務調査で否認されるリスクが高まることもあります。

ここまで読むと「今すぐ法人を作って不動産を買おう」と思いたくなるかもしれません。ただ、注意点もあります。

まず、法人の設立・維持にはコストがかかります。登記費用として設立時に20〜25万円程度かかり、毎年の法人住民税（均等割）は赤字でも最低7万円ほど発生します。税理士顧問料も個人より高くなるのが一般的です。

また、法人で不動産を持つと、個人が「この物件を売りたい」と思っても、会社の資産なので自由に動かせません。相続の場面でも、法人名義の資産は自社株評価に影響するため、思わぬ落とし穴になることもあります。

結局のところ、年間の家賃収入規模や、既存の法人があるかどうか、将来の出口戦略（売却か相続か）によって最適解は変わります。「法人の方が節税になる」という大原則は正しいですが、ケースバイケースで試算が必要です。

もしあなたがすでに法人を持っているなら、新たに法人を作らなくても、その会社で不動産を購入する選択肢がまず浮かびます。この場合、設立コストはゼロ。法人税率の恩恵だけを受けられます。

一方で、「不動産管理専用の法人を別に作る」という手法も、税務上の理由からよく使われます。既存事業と切り離しておくことで、リスク管理や融資の観点で有利になるケースもあるのです。

どちらが良いかは、現在の会社の利益水準、オーナーの役員報酬、融資の状況などを総合的に見て判断する必要があります。「法人の方がいい」と聞いて即断するのではなく、必ず税理士や不動産に詳しいFPに試算を依頼してから動くことを強くおすすめします。

不動産の購入は、金額が大きい分、名義の選択ミスが長年にわたって響いてきます。「なんとなく個人で買ってしまった」という後悔は、取り返しがつきません。

今期中に不動産の購入を検討しているなら、まず税理士に「法人と個人、どちらが有利か試算してほしい」と一声かけてみてください。その一言が、数百万円単位の差を生むことがあります。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。