先日、製造業を営む田中社長からこんな相談を受けました。「今期も利益が3000万円を超えそうで、法人税の請求書を見るたびに胃が痛い」と。
利益が出ることは本来喜ばしいことのはずなのに、税負担の重さに頭を悩ませる社長は本当に多いです。そんな田中社長に紹介したのが、中古不動産を使った減価償却の節税スキームでした。
築22年超の木造物件が「最速4年償却」になる理由
不動産の減価償却といえば、「長期間かけてじっくり経費化するもの」というイメージを持っている方が多いと思います。新築の木造物件であれば、法定耐用年数は22年。確かに長いですよね。
ところが、中古物件には「簡便法」という特別な計算ルールが適用されます。
簡便法とは、法定耐用年数をすでに超過した中古物件に対して使える計算方式で、「法定耐用年数 × 20%」が新たな耐用年数になります。木造の場合、22年 × 20% = 4.4年。端数切り捨てで、たったの4年が耐用年数になるんです。
田中社長が購入したのは築25年の木造アパート、購入価格は5000万円。これを4年で償却すると、毎年1250万円を経費として計上できる計算になります。
数字で見ると、節税効果の迫力がわかる
法人税率を約30%と仮定して、具体的な効果を見てみましょう。
年間1250万円を経費計上できると、課税所得がその分だけ圧縮されます。単純計算で1250万円 × 30% = 約375万円の法人税が減少する。これが4年間続くわけですから、累計では1500万円規模の節税効果が見込める計算です。
3000万円の利益に苦しんでいた田中社長にとって、この数字は決して小さくありませんでした。しかも、物件自体は資産として手元に残り続けます。将来売却すれば、投資としての回収も期待できる。節税しながら資産形成できる、というのがこのスキームの最大の魅力です。
「土地と建物の按分」が実務のキモ
ただし、実際に購入する際には注意すべきポイントがあります。不動産を購入すると、その価格には「土地」と「建物」の両方が含まれています。減価償却できるのは建物部分だけ。土地は時間が経っても価値が変わらないとされているため、経費化できません。
つまり、購入価格のうち建物部分をどれだけ大きく設定できるかが、節税効果に直結します。売買契約書や固定資産税評価額をもとに按分計算を行うことになりますが、この数字の扱い方ひとつで節税額が大きく変わってくるため、不動産に強い税理士との連携が不可欠です。
「出口」も最初から設計しておく
もうひとつ見落とせないのが、売却時の税負担です。
減価償却によって建物の帳簿上の価値（簿価）はどんどん下がっていきます。将来この物件を売却した場合、売却価格と簿価の差額が「譲渡益」として課税対象になります。つまり、入口（購入時）で節税できた分が、出口（売却時）で課税されるという構造があるわけです。
これを「課税の繰り延べ」といいます。今の税負担を将来に先送りしているだけ、という見方もできます。ただし、たとえば社長が役員退職金を受け取る年度に売却益を合わせれば、退職金控除との相殺で最終的な手取りを最大化できるケースもあります。
節税スキームは「買った瞬間」だけでなく、出口戦略まで含めて初めて完成すると覚えておいてください。
こんな社長に特に向いているスキーム
この手法が特に効果を発揮しやすいのは、次のような状況です。
- 単年度の利益が突出して大きく、法人税の請求に毎年頭を抱えている
- 内部留保が厚く、手元資金で不動産購入に動ける
- 数年後の事業承継や役員退職を見据えて出口設計ができる
逆に、資金繰りが厳しい状況での購入や、不動産市況を無視した物件選びは本末転倒になりかねません。あくまで「良い物件に出会えたタイミングで節税も兼ねる」という姿勢が大切です。
今期の利益が確定する前に動くのが鉄則
減価償却による節税効果は、**その期中に購入・事業供用した物件にしか適用されません。**決算を迎えてから慌てて動いても間に合わないケースがほとんどです。
利益が見えてきた段階で、早めに不動産に強い税理士へ相談することをおすすめします。築22年超の木造物件という条件と、自社のキャッシュフロー・出口戦略をセットで検討することで、はじめて「使える節税」になります。
今期の着地が見え始めたこの時期に、一度顧問税理士へ「簡便法を使える中古物件の購入、検討できますか？」と声をかけてみてください。その一言が、数百万円単位の税負担を変えるきっかけになるかもしれません。
※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。