中古物件の減価償却「簡便法」で節税額が数百万円変わる理由

先日、同じタイミングで中古の収益物件を買った2人の社長の話を聞きました。

一方の社長は「まあ、毎年少しずつ経費になるし、長い目で見ればいいか」と言っていました。もう一方の社長は、購入した年から毎年500万円以上を経費に計上し、法人税をがっちり圧縮していました。

2人が買ったのは、同じ築20年・5,000万円のRC（鉄筋コンクリート）物件です。価格も築年数も同じ。それなのに、節税効果に何百万円もの差が出た。その違いは、減価償却の耐用年数をどう計算したか、ただそれだけです。

「新築と同じ47年」で計算していませんか？

RC造の法定耐用年数は47年です。新築で買えば、5,000万円を47年かけて少しずつ経費にしていきます。単純計算で年間106万円ほど。悪くはないですが、正直なところ、節税インパクトとしては物足りない水準です。

問題は、中古物件を買ったときも「なんとなく47年で計算している」社長が意外と多いこと。税理士に任せっきりで、指摘されなければそのままになっているケースも少なくありません。

実は、中古物件には簡便法という、耐用年数を大幅に短縮できる計算方式が認められています。これを使うかどうかで、同じ物件なのに経費の総額は変わらなくても、いつ経費に落とせるかが劇的に変わるのです。

簡便法の計算式はシンプルです。

法定耐用年数をすでに超過している物件の場合は「法定耐用年数 × 20%」が新たな耐用年数になります。

築20年のRC物件で考えてみましょう。RC造の法定耐用年数は47年。まだ耐用年数を超えていないので、この場合の計算式は「（法定耐用年数 − 経過年数）＋経過年数 × 20%」となります。計算すると、（47−20）＋ 20×0.2 ＝ 27＋4 ＝ 31年。

では、築40年のRC物件なら？ 47年を超えていないので同じ計算式で、（47−40）＋ 40×0.2 ＝ 7＋8 ＝ 15年。さらに耐用年数が短くなります。

そして法定耐用年数を超えた物件、たとえば築50年のRC物件であれば「47 × 20% ＝約9年（端数切捨て）」。9年で5,000万円を経費化できるわけです。年間に換算すると約555万円。47年で計算した場合の106万円と比べると、約5倍の経費を毎年計上できることになります。

ここで大事なのは、耐用年数が短いほど1年あたりの減価償却費が大きくなるという点です。

利益が出ている年、たとえば大きな売上が立った期や、役員報酬を引き上げた後の期に、築古の物件を購入して短期間で経費化する。これは、利益の「山」を崩すための有効な手段として、多くの顧問税理士が活用しています。

一方で、築年数が浅い物件や新築物件は、この恩恵をほとんど受けられません。長期間にわたって少しずつしか経費計上できないため、「今期だけ利益を圧縮したい」というニーズには応えにくいのです。

不動産投資を検討している社長であれば、「利回り」だけでなく「耐用年数がどう計算されるか」も購入判断に組み込んでおくと、手元に残るキャッシュが大きく変わってきます。

節税効果が高い分、いくつか気をつけておきたいこともあります。

まず、減価償却が終わった後の税負担です。耐用年数が短いということは、経費計上が終わるのも早いということ。9年で償却が終われば、10年目以降は減価償却費がゼロになり、家賃収入がそのまま利益として課税されます。出口戦略（売却タイミングなど）とセットで考えておくことが重要です。

次に、個人ではなく法人での購入が前提になるケースが多い点。個人の不動産所得での減価償却と、法人での活用では税効果の大きさが異なります。どちらで取得するかは、会社の利益水準や将来の計画によって変わります。

そして、計算の適用条件に注意すること。簡便法はすべての中古資産に無条件で使えるわけではなく、一定の要件があります。実際に購入を検討する際は、必ず顧問税理士と一緒に試算してもらってください。

中古物件の購入を検討しているなら、契約前に「耐用年数はどう計算できますか？」と税理士に一声かけておくだけで、節税の質が大きく変わります。知っているか知らないかの差が、何百万円にもなる話ですから、ぜひ一度シミュレーションしてみてください。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。