先日、不動産投資に興味を持ち始めた社長からこんな相談を受けました。「築古の木造物件って、古いぶん資産価値が低くて損じゃないですか？」と。
実は、これはまったく逆の発想なんです。築年数が経った木造物件だからこそ、法人で持つと驚くほど早く経費化できる。知っているかどうかで、手残りが数百万円単位で変わってくる話です。
木造22年という「魔法の境界線」
建物には法定耐用年数という国が定めた「使える年数の目安」があります。木造住宅の場合、この年数は22年です。
新築や築浅の木造物件を買った場合、建物代は22年かけてコツコツ経費に落としていくのが原則。2000万円の建物なら、毎年90万円ちょっとずつ。正直、そこまで節税インパクトは大きくありません。
ところが、築22年を超えた物件を取得すると、話がまったく変わってきます。
耐用年数が「たった4年」になる計算式
中古物件の耐用年数は、新築とは異なる計算式で求めます。法定耐用年数をすでに超えた物件の場合、計算式はシンプルです。
法定耐用年数 × 20% = 中古物件の耐用年数
木造の場合で当てはめると、22年 × 20% = 4.4年。端数は切り捨てるので、4年が耐用年数になります。これが「4年償却」と呼ばれる理由です。
22年かけて落とすはずだった建物代を、4年で一気に経費化できる。同じ金額でも、スピードが5倍以上になるわけです。
具体的な節税インパクトを計算してみる
少し数字で考えてみましょう。仮に建物価格が2000万円の築古木造物件を法人で取得したとします。
4年間で均等に償却すると、毎年500万円を経費として計上できます。法人税率を30%と仮定すれば、1年あたりの節税額は150万円。4年間で合計600万円の節税効果になります。
これは決して小さな話ではありません。利益が出ている法人にとって、4年連続で年間150万円の税負担が減るというのは、キャッシュフローに直結する話です。
なぜ「法人で買う」ことが前提なのか
ここで「個人でも同じでは？」と思った方、鋭い視点です。実は個人でも同じ計算式は使えます。ただ、法人のほうが節税効果を享受しやすい理由があります。
個人の場合、不動産所得に対する税率は他の所得と合算された総合課税。給与所得が高い社長だと、最高税率55%に達することもあります。
一方、法人であれば法人税率は中小企業なら15〜23%程度に抑えられることが多く、所得分散や役員報酬との組み合わせで柔軟に対応できます。さらに、修繕費・管理費・借入利息なども法人の経費として処理しやすい。総合的に見て、法人スキームのほうが有利になるケースが多いのです。
落とし穴：「建物価格の按分」に要注意
ここまで読んで「よし、築古の木造物件を買おう」と思った方に、必ず知っておいてほしい注意点があります。
不動産の売買代金には、土地代と建物代が含まれています。減価償却できるのは建物だけで、土地は対象外です。
売買契約書や重要事項説明書に土地・建物の内訳が明記されていれば問題ないのですが、一括の金額しか記載されていない場合は、固定資産税評価額などをもとに按分計算が必要になります。この按分の仕方によって、償却できる金額が大きく変わってきます。
また、物件の状態によっては「本当に4年で償却してよいか」という実態判断の問題もあります。大規模リフォームが施されている物件だと、税務調査で耐用年数の妥当性を問われることもあります。
「築22年超だから自動的に4年でOK」と単純に考えるのは禁物です。
決算前に動けるかどうかが勝負
この節税スキームは、物件を「取得した期」から効果が出始めます。つまり、決算月から逆算して物件取得のタイミングを考える必要があります。
3月決算の法人なら、2月末までに決済を完了できれば、その期の経費として500万円を計上できます。1ヶ月の差で丸1年分の節税タイミングがズレてしまうわけです。
「利益が出そうだ」と気づいた時点で早めに動き、税理士と物件の試算を進めておくのが賢い進め方です。
築古の木造物件は、見た目の古さとは裏腹に、税務上は非常に「使える」資産です。まだ不動産を活用した節税を検討したことがない方は、ぜひ一度、手元の利益水準と照らし合わせてシミュレーションしてみてください。物件探しより先に、税理士との事前相談が必ず必要ですが、知っているだけで選択肢が大きく広がる手法です。
※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。