中古物件の減価償却「簡便法」で節税額が数百万円変わる理由

先日、ある社長からこんな相談を受けました。

「同業の友人と同じような中古マンションを買ったのに、決算書を見せ合ったら経費の金額が全然違う。なんでだろう？」

話を聞いていくと、原因はすぐに分かりました。減価償却の耐用年数の計算方法が違ったのです。同じ物件を買っても、この計算をどう使うかで、節税額が何百万円も変わることがあります。

「なんとなく47年」で計算していませんか？

RC（鉄筋コンクリート）造の建物の法定耐用年数は47年です。新築で購入した場合は、この47年で減価償却していくことになります。

仮に5,000万円の物件をそのまま47年で均等に割ると、1年あたりの経費はおよそ106万円。悪くはないですが、正直「じわじわ」という感じです。

ところが、築年数が経過した中古物件を購入した場合、実は耐用年数を大幅に短縮できるケースがあります。これを知らずに新築と同じ47年で計算している社長が、意外と多いのです。

中古物件には「簡便法」と呼ばれる耐用年数の計算方式が認められています。

法定耐用年数をすでに超過した中古物件の場合、計算式はシンプルです。

法定耐用年数 × 20%

RC造であれば、47年 × 20% ＝ 9.4年 → 端数切捨てで9年。

同じ5,000万円の物件でも、耐用年数が9年になれば、1年あたりの減価償却費はおよそ555万円。47年計算の106万円と比べると、その差は約450万円にもなります。

法人税率をざっくり30%と仮定すれば、1年あたりの税負担軽減額は130万円超。9年間続けば、累計で1,000万円以上の節税効果になることもあります。

ここで面白いのが、物件が古ければ古いほど耐用年数が短くなるという逆転の発想です。

一般的に「古い物件はリスクが高い」と敬遠されがちですが、節税の文脈では「築古＝短期集中で利益を圧縮できる強力なツール」になりえます。

特に、利益が大きく出た事業年度に中古物件を取得すると、その年から大きな経費を計上できるため、タイミングを合わせた節税戦略として有効です。

もちろん、物件の状態・立地・収益性といった不動産としての本質的な判断も大切です。節税だけを目的に無理な物件を買うのは本末転倒ですが、どうせ買うなら節税効果が最大になる買い方を選ぶという発想は持っておくべきでしょう。

この簡便法、使える場面には条件があります。

まず、法定耐用年数の全部を経過した中古資産であれば「法定耐用年数 × 20%」の計算式が使えます。一方、耐用年数の一部しか経過していない場合は別の計算式になります。

また、個人事業主と法人では取り扱いが異なるケースもありますし、建物・設備・土地の按分の仕方によっても実際の数字は変わってきます。

さらに、何年で計算するかは購入した年に確定するため、後から変更することは原則できません。最初の申告をどう組むかが非常に重要です。

だからこそ、物件を購入する前の段階で、信頼できる税理士に相談しておくことが不可欠です。契約が終わってから「あの計算方法があったんですね」と言われても、手遅れになることがあります。

税法は知っている人が得をする世界です。同じお金を使っても、同じ物件を買っても、知識の有無で手元に残るキャッシュが数百万円単位で変わってくる。

「中古物件を買う予定がある」「利益が出て節税したい」という社長は、まず今期の着地予測を税理士と共有したうえで、この簡便法が使える物件を検討してみてください。

減価償却は地味なテーマに見えますが、使いこなせれば会社のキャッシュを守る最強の武器になります。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。