含み益物件の売却で損しない！法人の節税3戦略

先日、こんな相談を受けました。「10年前に買った自社ビルを売ることにしたんですが、税理士から『かなり税金がかかります』と言われて……」。年商3億円の建設業を営む社長で、物件の含み益はざっと5,000万円。何も対策をしなければ、その利益にまるごと法人税がかかってくる計算です。

そのとき思ったのは、「売るタイミングと使い方だけで、数百万円単位で結果が変わるのに、知らずに売ってしまう社長が本当に多い」ということです。今日はそのもったいない話をしたいと思います。

法人の不動産売却、税率は最大34%という現実

個人が不動産を売る場合、長期保有なら約20%の分離課税で済みます。でも法人は違います。売却益がそのまま「事業所得」として合算されるため、法人税・住民税・事業税を合わせると実効税率は最大34%前後になります。

5,000万円の売却益があれば、単純計算で約1,700万円が税金として出ていく。それを「仕方ない」と思って申告している社長も多いのですが、実はタイミングと戦略次第で大きく圧縮できるんです。

まず一つ目は、売却益を「即時償却」できる設備投資で相殺する方法です。中小企業経営強化税制などを活用すれば、対象設備の取得価額を購入した年に全額費用計上できます。

たとえば売却益が3,000万円出る期に、2,500万円の製造設備を導入して全額即時償却すれば、課税対象は500万円まで圧縮できます。どうせ設備投資を考えているなら、売却のタイミングに合わせるだけで節税額が数百万円変わってくる。「順番」が重要なんです。

ただし、設備の内容や規模によって適用できる制度が異なります。「なんでも即時償却できる」わけではないので、事前に顧問税理士と制度の適用可否を確認しておくのが大前提です。

二つ目は、売却益と役員退職金を同じ事業年度にぶつける方法です。これが実務で最もインパクトが大きい手法のひとつです。

役員退職金は、功績倍率法などで計算した「適正額」であれば全額損金算入できます。つまり、5,000万円の売却益が出た年に、3,000万円の退職金を支払えば、課税所得は2,000万円まで圧縮されます。税率34%で計算すると、対策前後で約1,000万円以上の差が生まれる計算です。

ただし、退職金は「役員が実際に退職または分掌変更している」という実態が必要です。税務調査で否認されないよう、議事録の作成や職務の実態変更など、手続きをきちんと踏むことが欠かせません。「退職金を払えばいい」という単純な話ではなく、ストーリーと実態が伴っていることが重要です。

三つ目は、グループ内に赤字法人がある場合に活用できる「グループ通算制度」です。2022年4月から連結納税制度に代わって導入されたこの仕組みは、グループ内の黒字と赤字を合算して法人税を計算できる制度です。

たとえば、含み益のある不動産を持つ親会社が売却益5,000万円を計上し、子会社が同じ期に3,000万円の赤字を出していれば、グループ全体の課税所得は2,000万円に圧縮されます。グループ全体で最適な税負担を設計できる、経営規模が大きくなってきた会社には特に有効な手法です。

とはいえ、この制度は適用要件や手続きが複雑で、すべての法人が使えるわけではありません。また、赤字法人への物件譲渡を組み合わせるケースでは、譲渡価格の設定（時価かどうか）も厳しく問われます。税務リスクも含めて専門家と綿密に設計することが必要です。

不動産の売却は、会社にとって大きな資金移動です。でも多くの社長が、売却が決まってから税理士に相談します。それでは手遅れになることがある。退職金の計画も、設備投資のタイミングも、グループ再編も、売却の「前」から準備しないと間に合わないものばかりです。

含み益のある物件を抱えているなら、「売ることになったときのシミュレーション」を今から顧問税理士と共有しておくことをおすすめします。出口を意識した逆算の経営が、結局は手残りを最大化します。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。