法人で1億円物件を買うと年400万円が経費になる仕組み

先日、年商3億の建設会社の社長からこんな質問を受けました。「会社に現金がたまってきたんだけど、不動産を買うと節税になるって聞いたんだが、実際どのくらい効果があるの？」

おそらく、同じような疑問を持っている社長は多いはずです。「節税になる」という話はよく耳にするけれど、具体的にどれくらいの効果があるのか、なかなかイメージしにくいですよね。

今日は、法人で1億円の収益物件を購入した場合を例に、減価償却による節税効果をできるだけ具体的な数字でお伝えします。

減価償却という「現金が出ないのに経費になる」仕組み

建物を買ったとき、その購入費用を一度に経費にすることはできません。「長期間使うものだから、毎年少しずつ経費に分けましょう」という考え方が減価償却です。

国が定めた法定耐用年数に沿って分割していくのですが、木造の建物であれば22年、鉄骨造なら34年、RC造なら47年という区分になります。

ここで大切なのが「減価償却は現金が出ていかない経費」という点です。購入時に支払うのは一度だけ。でも帳簿上は毎年経費が計上され続けます。これが節税の肝になります。

1億円の木造収益物件を購入したとしましょう。不動産の取引では土地と建物を分けて計算する必要があり、土地は減価償却の対象になりません。

仮に建物部分が9,000万円、土地が1,000万円だとすると、減価償却の対象は建物の9,000万円です。木造の法定耐用年数22年で定額法を使うと、年間の減価償却費はこうなります。

9,000万円 ÷ 22年 ≒ 年間約409万円

つまり、毎年約400万円が自動的に経費として計上されるわけです。これが「1億円の物件で年400万円の経費」という話の正体です。

ここで多くの方が混乱するのですが、「年400万円の経費＝年400万円の節税」ではありません。経費が増えることで、その分の利益に対してかかるはずだった税金が減るという仕組みです。

中小法人の実効税率は概ね34%前後（所得水準によって異なります）。この場合の税負担軽減額は次のようになります。

400万円 × 34% ≒ 年間約136万円の節税効果

400万円の経費に対して、実際に手元に残るのは年136万円分。それでも毎年この効果が続くため、22年間の累積では約3,000万円規模のインパクトになります。数字で見ると、じわじわとした効果の大きさを実感していただけると思います。

同じ物件を個人名義で購入した場合と比べてみます。

個人の場合、不動産収入は「不動産所得」として総合課税の対象です。給与や事業所得と合算されるため、すでに高い税率がかかっている社長クラスだと、実効税率が50%を超えることも珍しくありません。

一方、法人の実効税率は概ね34%前後。同じ経費が発生しても、適用される税率が低い分、節税効果の面では法人が有利になるケースが多いのです。

また法人であれば、物件から得られる家賃収入を役員報酬として分散したり、管理費や修繕費なども法人の経費として計上しやすかったりと、追加の節税手段も使いやすくなります。

一点、大切なことをお伝えします。減価償却は「今の利益を未来に繰り延べる仕組み」でもあります。将来その物件を売却するとき、帳簿価格が低くなっているぶん売却益が大きくなり、そのタイミングで課税が集中するリスクがあります。

また、中古物件の場合は耐用年数の計算方法が変わるため、思ったより減価償却期間が短くなることもあります。土地建物の按分比率をどう設定するかによっても効果は変わります。

「節税になる」という話だけで動くのではなく、キャッシュフロー全体や出口戦略まで含めて試算してから判断することが大切です。

法人に余剰資金があるなら、不動産購入を節税の選択肢として検討するのは十分に理にかなっています。購入した期から減価償却が始まりますので、年度末近くのタイミングでも、その年の経費として計上することができます。

まだ法人での不動産購入を一度も検討したことがないなら、まずは顧問税理士に「うちの法人でやるとしたらどうなる？」と相談してみるのが最初の一歩です。具体的な数字を出してもらうだけで、選択肢の見え方がぐっと変わるはずです。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。