先日、年商3億円の建設業を営む社長から、こんな相談がありました。
「個人でマンションを一棟持ってるんですけど、毎年の確定申告で税金がすごくて……。法人で買った方がいいって聞いたんですが、実際どうなんですか？」
この質問、多くの社長が一度は抱える疑問です。そして答えはほぼ確実に「法人の方が有利」。では、なぜ成功している社長ほど法人名義で不動産を取得するのか、今日はその理由を丁寧にお話しします。
個人で持つと、税率が最大55%という現実
個人で不動産を所有している場合、家賃収入は「不動産所得」として給与や事業所得と合算して課税されます。これが「総合課税」という仕組みです。所得が多い社長ほど、この合算が重くのしかかります。
年収2,000万円の社長が、年間500万円の家賃収入を得たとしましょう。この500万円に対してかかる税率は、住民税を含めると最大55%に達することもあります。手元に残るのは、わずか225万円です。
一方、法人の実効税率（法人税・法人住民税・法人事業税の合計）はおおよそ22〜34%の範囲に収まります。この差だけで、年間150万円以上の節税になるケースも珍しくありません。
法人は「経費の幅」が全然違う
税率の差だけではありません。法人で不動産を持つと、個人では経費にできないものが次々と計上できるようになります。
まず、不動産の購入にかかる諸費用です。登記費用、仲介手数料、印紙代など、物件によっては100万円を超えることも多い購入コストを、法人の経費として落とせます。個人の場合、これらは「取得費」として扱われるため、即座の節税効果はありません。
修繕費も同様です。外壁塗装、設備交換、リフォーム——適切なタイミングで修繕を行えば、その費用を法人経費として計上し、利益を圧縮できます。
そして最も注目したいのが、役員報酬への活用です。不動産収益を原資に役員報酬の設計を見直すことで、給与所得控除を活用しながら社会保険の最適化まで図れます。これは個人では絶対にできない「法人だけの技」です。
具体的にどれくらい違うのか
少し数字で整理してみましょう。
年間の家賃収入が600万円、経費（管理費・ローン利息等）が200万円として、純利益400万円が残ったケースで比べます。
個人（所得税45%＋住民税10%＝55%とした場合）では、手残りは約180万円。法人（実効税率34%とした場合）では、約264万円が手元に残ります。
差額は約84万円。これが毎年積み重なれば、10年で840万円の差になります。購入諸費用や修繕費の経費計上を加味すると、差はさらに開きます。「知っている社長」と「知らない社長」の間には、毎年これだけの差がついているわけです。
ただし「設計」が命——落とし穴も知っておく
メリットだけを見ると「今すぐ法人で買おう」となりますが、少し立ち止まって考えてほしいことがあります。
法人での不動産取得は、設計を間違えると思わぬ落とし穴にはまります。たとえば、不動産購入のための借入が増えると、本業の設備投資や事業拡大に必要な融資を受けにくくなるケースがあります。
また、個人で持っていた不動産を法人に移転する際は「みなし譲渡」の問題が発生することも。時価と帳簿価額の差が課税対象になる場合があります。消費税の課税事業者判定への影響も見落とせません。
これらは、会社の財務状況・借入残高・将来の事業計画と照らし合わせたうえで、慎重に設計する必要があります。「法人化すれば節税できる」という単純な話ではないのです。
まず「試算」から始めてみてください
今、個人名義で不動産収入を得ているなら、一度「法人で持った場合にどう変わるか」を試算してみることをおすすめします。すぐに移管する必要はありません。まずは現状の把握から。自分がどれだけ多くの税金を払っているかを数字で見ることが最初の一歩です。
今期中に顧問税理士にこう切り出してみてください。「法人で不動産を持つことについて、一度試算してほしいんだけど」——その一言から、大きな節税の入口が開くことがあります。
※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。