不動産×相続×法人で節税を3倍にする方法

先日、資産10億円規模の中小企業オーナーからこんな相談を受けました。

「不動産もそこそこ持っているし、会社の財産もある。でも相続のことを考えると何から手を付けていいかわからない」

こういう悩み、実は多いんです。不動産・相続・法人、それぞれ単体で対策を打っている方はいても、この3つを組み合わせて節税している方はまだまだ少ない。

今回は「単体で動かすより、組み合わせると効果が倍増する」節税スキームをランキング形式でお伝えします。

第3位：法人で不動産を買って、減価償却を経費にする

まずは基本から。個人で不動産を保有するより、法人名義で購入したほうが節税の幅が広がります。

理由はシンプルで、減価償却費を法人の経費として計上できるからです。年間家賃収入が1,000万円の物件を法人で保有した場合、実効税率が約34%であれば、数十万円単位の節税効果が毎年積み上がっていきます。

個人の場合は不動産所得として最高55%の税率がかかることもありますが、法人だと実効税率を抑えながら運用できる。この差は10年単位で見ると非常に大きくなります。

「それだけ？」と思った方、まだ続きがあります。3位はあくまで「単体技」。2位からが本番です。

ここから少し深い話になります。

不動産を相続する際、評価額は路線価ベースで計算されます。これが時価の70〜80%程度になることが多い。つまり時価1億円の物件でも、相続税の計算上は7,000万〜8,000万円として扱われる。これだけでも相続税が抑えられますが、法人を絡めるとさらに効果が出ます。

法人が不動産を保有すると、その法人の株式評価額も下がるんです。

なぜかというと、株式の評価（特に非上場株式の純資産価額方式）では、法人が持つ不動産が含み益込みで計算されます。ただし、その含み益に法人税相当額（37%）を控除して計算するため、結果として株式評価が圧縮される仕組みになっています。

不動産そのものの評価が下がり、さらにその不動産を持つ法人の株式評価も下がる——これが「ダブル圧縮」と呼ばれる効果です。

時価1億円の物件を個人で持つか法人で持つか、その一択でこれだけの差が出てくる。知っているだけで、対策できる選択肢が格段に広がります。

いよいよ1位です。これは2位で説明した「株式評価圧縮」と、相続税の「基礎控除」を組み合わせる手法です。

相続税の基礎控除は**「3,000万円＋600万円×法定相続人数」**。たとえば法定相続人が3人なら、3,000万円＋1,800万円＝4,800万円まで非課税です。

法人所有不動産で株式評価をしっかり下げておき、そこに基礎控除が乗ると、課税対象になる財産そのものが大幅に縮小されます。財産全体のボリュームを圧縮した上で、基礎控除でさらに引き算できる——この二段構えが「最強」と言われるゆえんです。

特に法人に複数の不動産を移転している場合、その株式評価の圧縮幅がかなり大きくなることがあります。億単位の節税効果が出るケースも珍しくありません。

ただし、この組み合わせは設計が複雑で、やり方を間違えると税務調査で問題になるリスクもある。「租税回避」と見なされないよう、実態のある法人運営が前提です。必ずご自身の税理士と相談しながら進めてください。

相続対策は、元気なうちに動き始めることが絶対条件です。

不動産を法人に移転するには時間も手間もかかります。さらに、相続開始前3年以内（2027年以降は段階的に7年まで延長）に行った贈与は、相続財産に持ち戻しになるルールもある。

「そのうち税理士に相談しよう」と思っているうちに、使える手が一つずつ減っていく——これが節税を逃す最大の原因です。

不動産をすでに持っているなら、まず「法人所有にすることで何が変わるか」を試算してもらうだけでも価値があります。その一歩が、億単位の差になることもある。今期中に一度、相続と法人と不動産を絡めた試算を税理士に依頼してみることをおすすめします。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。