法人の相続税を3割圧縮する不動産小口化商品の活用法

先日、不動産管理会社を持つある社長から、こんな相談を受けました。

「法人に現金が5000万円ほど積み上がってきたんだけど、このままだと相続のときに大変なことになりますよね？」

そうなんです。法人の純資産が増えれば増えるほど、オーナー社長が持つ株式の相続税評価額も上がっていきます。勤勉に利益を積み上げてきた結果が、相続で子どもたちの重荷になってしまう——これは多くのオーナー経営者が抱えるジレンマです。

そのときご紹介したのが、「不動産小口化商品」という方法です。今日はこの仕組みを、できるだけわかりやすくお伝えします。

現金を持ち続けると、株式評価が上がり続ける

まず前提として、法人の株式（非上場株式）の相続税評価額は、法人の純資産に連動しています。内部留保が1億円増えれば、それが株価に反映されるイメージです。

現金・預金はそのままの金額で純資産に計上されます。1000万円の現金は、そのまま1000万円の株価上昇につながります。

しかし「不動産」として持っていると、話が変わってきます。

不動産の相続税評価額は、土地なら「路線価」、建物なら「固定資産税評価額」をベースに計算します。

一般的に、路線価は時価の7〜8割程度とされています。固定資産税評価額は建物の場合さらに低くなることも多い。

つまり、1000万円の現金を不動産に換えると、相続税評価額は700〜800万円になる可能性があります。法人の純資産が実質的に圧縮され、株式評価額も下がるわけです。

「でも、法人で不動産を買おうとすると億単位の話になりますよね？」

そういう声をよく聞きます。確かに一棟ビルや一棟マンションはハードルが高い。そこで注目されているのが、「不動産小口化商品」です。

1口1000万円程度から、法人が不動産の「持分」を取得できる仕組みです。例えば都心のオフィスビルや商業施設を、複数の法人・個人が共同で所有するイメージです。

ただし、小口化商品には複数の種類があります。相続税対策として機能するのは、「任意組合型」と呼ばれる形式に限られます。

小口化商品には「匿名組合（TK）型」と「任意組合型」があります。

匿名組合型は、税務上「金銭債権」として扱われることが多く、現金と同様の評価になります。つまり相続税評価は下がりません。

一方、任意組合型は、組合の財産（不動産）を組合員（法人）が直接所有しているとみなされます。これにより、持分が「不動産」として相続税評価の対象になるんです。

同じ「不動産小口化商品」でも、任意組合型かどうかで効果が全然違う——ここは必ず確認すべきポイントです。

具体的な数字で見てみましょう。

法人が現金5000万円を持っているとします。これを任意組合型の不動産小口化商品に5口（5000万円）投資したとすると、路線価ベースの評価が70%なら、純資産への影響は5000万円→3500万円になります。差額の1500万円が圧縮される計算です。

法人の純資産が1500万円下がれば、株式評価も連動して下がります。相続税率が40〜50%の方であれば、600〜750万円の節税につながる可能性があります。物件や持分比率によっては、相続税負担が最大3割程度下がるケースも報告されています。

ただし、最近の税制改正には注意が必要です。2024年に施行されたマンション評価通達の改正により、「市場価格と相続税評価額の乖離が大きすぎる場合」に補正が入る仕組みが導入されました。

つまり、評価額を下げすぎていると、税務署から「それは行き過ぎ」と修正されるリスクがあります。この改正の影響は主にタワーマンションなど価格乖離が大きい物件で顕著です。逆に言えば、適切な物件を選べばリスクは限定的とも言えます。

だからこそ、「どの物件を選ぶか」「どう設計するか」が非常に重要になってきます。

不動産小口化商品は流動性が低い点もデメリットの一つです。株式や投資信託のようにすぐに換金できるわけではありません。

一般的には5〜10年のホールド期間を前提に設計されており、途中解約が難しいケースがほとんどです。法人のキャッシュフローに余裕があるかどうかを確認した上で判断してください。また、運用中は不動産収益（賃料）が法人に入るため、課税の観点からも総合的に検討する必要があります。

相続税対策は、実行してすぐに効果が出るものではありません。法人の純資産を圧縮してから相続が発生するまでの時間が長ければ長いほど、節税効果が積み重なります。

法人に現金が積み上がってきたと感じているなら、今すぐ動き始めることをおすすめします。任意組合型の不動産小口化商品が自社の状況に合うかどうか、法人節税に詳しい税理士に一度相談してみてください。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。