法人不動産で相続税が半分になる？評価減の仕組みを解説

先日、純資産が2億円を超えた経営者からこんな相談を受けました。「現金で持っておくのが一番安全だと思っていたんですが、相続のことを考えると急に心配になってきて……」と。

試算を見せたとき、その方は目を丸くされました。「持ち方を変えるだけで、こんなに差が出るんですか」と。結論から言うと、同じ2億円でも法人で不動産を保有するかどうかで、相続税が2,000万円以上変わることがあります。

現金2億円をそのまま渡すといくらかかるか

現金2億円を相続させる場合、相続税評価額はそのまま2億円です。法定相続人や基礎控除の設定によって変わりますが、一般的なケースで相続税はおよそ4,500万円になります。

払えない金額ではないにせよ、手元の現金が一気に4,500万円消えるのは痛いですよね。事業承継を考えている社長であれば、会社の運転資金や投資余力にも影響が出かねません。

ここで「どうせ取られるなら仕方ない」と諦めてしまう方が多いのですが、実は持ち方を変えるだけで、この負担をかなり小さくできます。

同じ2億円を法人で不動産に変えると何が起きるか。ポイントは「2段階の評価減」です。

1段階目：不動産の評価額は時価より低くなる

不動産の相続税評価は、市場で売れる時価ではなく、路線価や固定資産税評価額が基準になります。一般的に時価の約80%程度に圧縮されます。2億円で買った不動産が、税務上は1億6,000万円として扱われるイメージです。

2段階目：法人株式の評価でさらに下がる

法人が不動産を持っている場合、相続の対象は不動産そのものではなく「法人の株式」になります。この株式評価では、含み益に対して法人税相当額（約37%）を控除するルールがあります。将来払うはずの法人税をあらかじめ差し引いて評価してくれるわけです。

この2段階が積み重なると、最終的な評価額は約1億2,000万円まで圧縮されることがあります。

整理するとこうなります。

同じ2億円の資産なのに、持ち方が違うだけでこれだけの差が出ます。「知っている社長と知らない社長」で、相続のたびに数千万円単位の格差がつくというのは、決して大げさな話ではありません。

少し仕組みを補足します。

不動産には「時価と相続税評価額の乖離」という特性があります。市場で売れる値段よりも、税務上の評価額が低く設定されているのです。これはもともとの制度設計からくるものです。

そこに法人株式評価の控除が重なります。不動産の含み益には将来必ず法人税がかかるので、その分を事前に差し引いて評価してくれる。この2つが同時に働くことで、現金保有ではあり得ない評価圧縮が実現するわけです。

ここで大事な話をします。

法人不動産の効果は、会社の規模・業種・株主構成・不動産の種類によって大きく変わります。小会社と大会社では株式評価の計算方法が異なり、効果が限定的になるケースもあります。また、不動産を法人に移す際には不動産取得税・登録免許税がかかり、法人の維持コストも継続的に発生します。

「とにかく法人で不動産を持てばトク」という単純な話ではなく、トータルのコストと効果を試算したうえで判断することが必要です。「うちの場合はいくら変わるの？」という具体的な数字は、必ず税理士に依頼してください。

相続対策は、つい後回しになりがちです。でも法人不動産の活用には、物件の選定・法人設立・移転手続きなど、相応の時間がかかります。「動き出したら間に合わなかった」という事例を、私は何度も見てきました。

今すぐ動かなくていいですが、まず一度、今の資産状況を税理士に棚卸ししてもらうことをおすすめします。「法人不動産が有効かどうか」の判断だけでも、相続税の見通しがまったく変わってきます。2,000万円の差は、知っているかどうかだけで決まることも多いのです。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。