相続税3億が1億台に？法人不動産の評価圧縮テクニック

先日、資産を現金でしっかり持っている社長からこんな相談を受けました。

「会社も個人も合わせると現金が3億近くある。子どもに残してやりたいが、相続税がいくらになるか考えると夜も眠れなくて」

この悩みを持つオーナー社長は少なくありません。事業を軌道に乗せ、コツコツ蓄えてきた財産が、相続のタイミングで半分近く税金に持っていかれる可能性があるのです。

ただ、同じ3億円でも、「形」を変えるだけで相続税評価額が劇的に変わる方法があります。それが収益不動産への組み替えです。

なぜ現金のまま持っていると損なのか

現金や預金は、相続税を計算するとき額面そのままで評価されます。3億円の現金は、3億円として課税される。シンプルですが、これが悩みの根源です。

一方、不動産はそうではありません。税法上の「評価額」は、必ずしも市場価格と一致しないのです。ここに節税の余地があります。

土地の評価は「路線価方式」が基本で、路線価は時価のおよそ80%が目安とされています。つまり時価3億円の土地でも、評価上は2.4億円程度になる計算です。

さらに、その土地を賃貸に活用していると、貸家建付地として評価が下がります。借地権割合や借家権割合に応じて、さらに10〜20%程度の評価減が受けられるのです。

具体的なイメージをつかむために、簡単な試算を見てみましょう。

現金3億円で収益不動産を購入した場合を考えます。土地と建物の割合を仮に2：1とすると、土地部分が2億円、建物部分が1億円です。

まず土地について。路線価が時価の80%なら評価は1.6億円。そこから貸家建付地評価として約15%減となれば、最終的な土地評価は1.36億円程度まで下がります。

建物は固定資産税評価額が基準となり、これも一般に時価の50〜70%程度。賃貸物件の場合はさらに借家権割合（通常30%）分の評価減が入ります。建物評価が0.5億円とすれば、そこから30%減で0.35億円です。

土地1.36億円＋建物0.35億円＝合計1.71億円。

3億円が1.71億円になった。差額は約1.3億円の評価圧縮です。物件の条件がうまく重なれば、評価総額が1億円台前半に収まるケースも珍しくありません。同じお金なのに、相続税の課税ベースが半分近くになるわけです。

この効果を確実に得るためには、押さえるべき条件があります。

ひとつ目は、現金を収益不動産に組み替えること。当然ですが、購入しただけでは不十分で、実際に賃貸に出して稼働させることが前提です。空室だらけで「賃貸しているつもり」の物件では、貸家建付地評価が認められない場合があります。

ふたつ目は、賃貸稼働を継続して維持すること。相続が発生したタイミングで空室率が高いと、評価額が想定より下がらないことがあります。安定的に入居者がいる収益物件を選ぶことが重要です。

ここまで読んで、「全財産を不動産に換えれば節税できる」と思った方もいるかもしれません。ただ、それは別のリスクを生みます。

不動産は現金と違い、すぐに換金できません。相続した子どもが納税資金を用意できず、慌てて不動産を売却するはめになるケースがあります。急いで売ると市場価格より安く叩き売られるリスクもあります。

また、行き過ぎた相続税対策は税務調査の対象になることもあります。節税スキームとして有名になった「タワマン節税」は、2024年以降ルール変更で効果が大幅に薄まりました。制度の抜け穴を狙うような手法は、後で否認されるリスクがあるため注意が必要です。

評価圧縮は、あくまで税法の範囲内で「制度の趣旨に沿った形」で行うことが原則です。

路線価・貸家建付地評価・建物評価の組み合わせ効果は、物件の立地・築年数・間取り・借地権割合の地域によって大きく異なります。同じ3億円でも、都市部の一等地と郊外では全く結果が変わります。

また、個人で持つか法人で持つかによっても、相続時の取り扱いが異なってきます。法人が不動産を保有している場合は株式評価を通じた対策が必要になり、さらに複雑です。

「とりあえず不動産を買えばいい」というわけではなく、税理士と不動産の専門家が連携した上で、自分の財産構成に合った設計が必要です。

現金を多く保有しているオーナー社長は、まず「今の財産構成で相続税がいくらになるか」を試算してもらうことから始めてみてください。その数字を見てから、対策を考えても遅くはありません。ただ、対策には時間がかかります。相続が近づいてから慌てても、できることは限られます。

早めに動いた社長が、最終的に一番得をするのが節税の世界です。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。