個人vs法人、不動産の税負担は10年で1,200万円の差

先日、年商3億円の建設業の社長から、こんな相談を受けました。

「マンション1棟、個人名義で持ってるんですけど、これって問題ありますか？」

その一言を聞いた瞬間、私は少し間を置いてから逆に質問しました。「今、ご自身の所得はどのくらいですか？」と。

確認してみると、役員報酬が年間1,800万円、マンションの家賃収入が年間360万円あるとのこと。この時点で、「これは相当もったいない状況かもしれない」と感じました。

個人名義の落とし穴：税率が重なってしまう

個人で不動産を持つ場合、家賃収入は「不動産所得」として、給与や役員報酬と合算して課税されます。これを総合課税といいます。

年収が2,000万円を超えてくる社長の場合、所得税と住民税を合わせた税率は最高で55%（所得税45%＋住民税10%）に達します。

先ほどの社長で計算してみましょう。家賃収入360万円のうち、税率55%近くが適用されるとすれば、税負担は約190万円前後。これが毎年のことです。

同じ不動産を法人名義で保有した場合、課税されるのは法人税です。中小企業の実効税率はおおむね33〜35%程度で、仮に34%で計算してみます。

360万円の家賃収入に34%をかけると、税負担は約122万円。個人名義との差額は、1年だけで約68万円になります。

これが10年続けば、680万円の差。複数物件を持っていたり、収入規模がより大きければ、「10年で1,200万円の差」も十分に現実的な数字です。税率の差がじわじわと積み重なる、というのがこの問題の本質です。

税率の違いだけではなく、法人名義にすると経費として使える範囲が広がります。

修繕費はその典型例です。個人の場合は「資本的支出か修繕費か」の区分を厳しく問われますが、法人は一定の範囲で柔軟に扱えることがあります。減価償却の方法についても、法人のほうが選択肢が広い場合があります。

さらに、不動産の管理業務に対して役員報酬を設定し、法人全体の所得を分散させる設計も可能になります。個人名義ではなかなかできない「節税の手数」が増える、というイメージが近いです。

「すぐ法人に移しましょう」と言いたいところですが、すでに個人名義で保有している物件を法人に移すには、相応のコストがかかります。

個人から法人への移転は原則として売買の形をとるため、不動産取得税・登録免許税・場合によっては譲渡所得税も発生します。物件によっては、節税効果が出るまでに数年かかるケースもあります。

また法人の維持費も無視できません。赤字でも年7万円前後の法人住民税均等割がかかり、税理士報酬も個人の確定申告より高くなりがちです。

判断の前に、「移転コストと10年分の節税効果を比較したシミュレーション」を専門家と一緒に作ることを強くお勧めします。

既存の物件を移すのはコストがかかりますが、これから新たに不動産を取得するなら話は別です。最初から法人名義で購入すれば、移転コストはかかりません。

資産形成の計画として「次の物件は法人で」という選択は、所得の高い社長にとってますます現実的な戦略になっています。

すでに個人名義で不動産を持っている方は、一度シミュレーションを依頼してみてください。「知らなかった」では済まない数字が出てくることも少なくありません。これから物件を取得する予定のある方は、購入前に名義の検討を。契約書に印鑑を押した後では、選択肢がぐっと狭まります。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。