不動産は個人と法人どちらで持つか？年300万円差が出る理由

先日、ある社長からこんな相談を受けました。「去年から不動産投資を始めたんですが、家賃収入がそこそこ入ってきて、税金にかなり持っていかれるんですよね。最初から法人で買えばよかったのかな……」と。

この方、年間800万円ほどの家賃収入があって、個人名義で物件を保有していました。所得税と住民税を合わせた税負担を試算してみると、正直、見ていてつらくなる数字でした。もう少し早く相談してくれれば、という場面はこの仕事をしていると珍しくありません。

個人で持つと税率は最大55%

不動産を個人名義で保有した場合、家賃収入は「不動産所得」として総合課税の対象になります。

日本の所得税は累進課税なので、役員報酬や事業所得と合算して税率が決まります。社長業をしながら不動産も持っている方は、上乗せされるかたちで一気に高い税率に突入することが多いです。

所得税の最高税率は45%。そこに住民税10%が加わると最大55%。家賃収入が1,000万円あっても、税引き後に手元に残るのは半分以下、という状況が珍しくありません。

一方、法人名義で不動産を持った場合はどうでしょうか。

法人税の実効税率は、所得800万円以下の中小法人であれば約22%程度です（国税・地方税を合わせた水準）。所得がそれを超えると税率は上がりますが、それでも個人の最高税率55%とは大きな開きがあります。

同じ年間1,000万円の家賃収入を、粗く比較してみます。

差額は約330万円。個々の状況によって変わりますが、「年200〜300万円の差が出る」という話は、けっして大げさではないのです。

根本的な違いは、税率の設計思想にあります。

個人の所得税は「稼げば稼ぐほど税率が上がる」累進構造。一方、法人税は基本的にフラットで、中小法人には軽減税率まで用意されています。

不動産オーナーが法人化を検討する一番の理由は、まさにここです。個人で収入を受け取り続ける限り、所得が増えるにつれて税率の上昇は避けられません。法人という「箱」を通すことで、同じ収入でも税負担を大幅に抑えることができます。

税率の差だけが法人化のメリットではありません。

法人にすると、家族を役員として報酬を支払えるようになります。配偶者や子どもに適切な役員報酬を設定すれば、法人の所得を分散させながら、それぞれに給与所得控除も適用されます。家族全体の税負担をさらに圧縮できるケースが多いです。

将来の相続対策という観点でも、法人化は有効です。個人名義のまま保有し続けると相続財産として課税対象になりますが、法人化することで株式評価という形に変換でき、財産の分割や次世代への移転がしやすくなります。

もちろん、「今すぐ法人化すれば必ず得」というほど単純ではありません。

個人から法人へ物件を移転する際には、不動産取得税や登録免許税がかかります。既存融資がある場合は金融機関との調整も必要で、場合によっては借り換えが求められることもあります。

法人の維持コストも見ておく必要があります。法人住民税の均等割（年7万円程度〜）や税理士への顧問料など、固定費が発生します。家賃収入が少額の段階では、法人化のコストが節税額を上回ることもあります。

また、地銀・信金との付き合いがある場合、法人への融資に慎重な金融機関も存在します。資金調達の面でも、事前に相談しておくことが大切です。

法人化が有利かどうかは、主に二つの軸で判断します。

一つは現在の所得水準。個人の課税所得がすでに高い（900万円超で所得税率33%以上）なら、法人化の効果は大きくなります。逆に所得が低ければ、急いで法人化する必要はないかもしれません。

もう一つは、今後の投資規模感です。物件を増やしていくつもりなら、早めに法人の箱を作っておくほうが合理的です。新規取得から法人名義にすれば、移転コストもかかりません。

「今はまだ1棟だから」と後回しにしていると、物件が増えた時点での法人化がかえって大掛かりになることもあります。

不動産投資をこれから始める方、あるいは規模を拡大しようとしている方は、最初の物件取得前に法人化の検討をしておくことをおすすめします。

年300万円の差は、10年続けると3,000万円。その差が老後の資産形成や相続財産の規模に直結することを考えると、早めに専門家とシミュレーションをしておくことが、長期的に見て最善の判断につながります。

すでに個人名義で保有している方も、今後の取得分から法人に切り替えるという選択肢があります。まずは現状の税負担を一度整理してみてください。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。