法人で不動産購入すると節税3倍になる仕組み

先日、年商3億円の建設会社の社長から、こんな相談を受けました。「自分名義でアパートを買ったんですが、確定申告のたびに税金がどんどん増えていって…思ったより手残りが少なくて困ってます」

話を聞いてみると、役員報酬と不動産所得を合わせた年収が3000万円近くなっていました。そうなると所得税と住民税を合わせた実質的な税率は50%を超えるケースも出てきます。せっかく家賃収入を得ても、そのほぼ半分以上が税金として消えていくわけです。

実は、不動産を「誰の名義で持つか」というたった一点の判断が、節税額を大きく左右します。

個人名義だと税率が「積み上がる」

日本の個人所得税は累進課税です。そして不動産所得は、役員報酬などと合算されて課税されます。つまり、すでに高い税率帯にいる社長が不動産収入を得ると、その分もさらに高い税率で上乗せされることになります。

所得税の最高税率は45%、住民税10%を合わせると55%。年収3000万円の社長が不動産から500万円の家賃収入を得た場合、単純計算で275万円が税金として持っていかれるイメージです。

500万円の収益に対して、手元に残るのは225万円。この数字を見たとき、「投資として本当に正しかったのか」と首をかしげる社長も多いはずです。

一方、法人（会社）で不動産を購入した場合はどうなるか。法人税・地方法人税・法人住民税・法人事業税などを合わせた実質的な税負担率（実効税率）は、中小企業では概ね23〜25%程度です。

先ほどの例に当てはめてみます。500万円の家賃収入が法人に入った場合、税負担は約115〜125万円。個人名義の275万円と比べると、150万円以上の差が生まれます。

名義ひとつ変えるだけで、年間の手残りがこれだけ変わる。「3倍」という表現が使われるのは、こうした税率格差が背景にあります。

法人名義の節税が強力なのは、税率の低さだけではありません。減価償却と組み合わせると、課税される利益そのものを圧縮できます。

不動産は購入価格の建物・設備部分を、毎年少しずつ費用として計上できます。たとえば5000万円で購入した建物を30年で償却すれば、毎年約167万円を経費として落とせます。

この減価償却費は、実際にキャッシュが出ていくわけではありません。にもかかわらず、税務上は「費用」として認められます。キャッシュフローを維持しながら、利益（＝税金の計算ベース）だけを減らせる、非常に使い勝手のよい仕組みです。

さらに役員報酬の設計と組み合わせることで、法人から個人への資金の流し方を最適化できる余地も生まれます。ただしこの部分は、個々の財務状況によって最善の設計が変わります。税理士との打ち合わせが欠かせません。

もちろん、個人名義の不動産を法人に移す場合はコストがかかります。不動産取得税、登録免許税、司法書士報酬などを合わせると、物件の規模によっては数百万円になるケースもあります。

また、法人への売却価格を誤ると、個人に譲渡所得税がかかる場合もあります。「とにかく法人にすればいい」ではなく、移転コストと今後の節税効果を比較して判断するのが基本です。

新規で不動産を取得するなら、最初から法人名義で購入する方が効率的です。その場合、法人の設立タイミングや事業目的の記載なども事前に整えておく必要があります。

不動産投資をしている社長に多いのが、「買ったこと自体は正解だったけど、名義の選び方で損をしていた」というパターンです。税率の差は、長期で持てば持つほど積み上がります。

もし今、個人名義で不動産を持っていて、かつ役員報酬が高い状態なら、一度だけでも税理士に「法人名義に切り替えるシミュレーション」を依頼してみる価値があります。試算してみて初めて、「こんなに差があったのか」と気づく社長は少なくありません。

今期の決算が近づいているなら、なおさら早めに動いた方がいいでしょう。名義ひとつの判断が、10年後の手残りを大きく変えます。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。