「法人でマンションを買ったら、全額経費になりますよね？」

先日、建設会社を経営するA社長からそんな相談を受けました。聞けばすでに3年前、法人名義で5,000万円のマンションを購入し、役員社宅として使っているとのこと。「減価償却も含めて全部経費に計上してますが、何か問題ありますか？」という話でした。

正直、ゾッとしました。

3年後に届いた税務調査の通知

年商2億円の建設会社を経営するA社長は、節税を目的に法人名義でマンションを購入。「法人の資産だから経費になる」という理解のまま、3年間にわたって減価償却費や諸経費をそのまま損金に計上し続けていました。

ところが購入から3年後、税務調査が入ります。

調査官が真っ先に問題にしたのは、「役員社宅の賃料相当額」でした。結論から言えば、本税・過少申告加算税・延滞税を合わせた追徴金は500万円を超えました。A社長は「そんな計算が必要だとは知らなかった」と言いましたが、もちろん知らなかったでは済みません。

役員社宅は「家賃ゼロ」にできない

まず大前提として、法人が所有する物件を役員の住居として使う場合、役員は会社に「賃料相当額」を支払わなければなりません。これは税法上のルールです。

賃料相当額を払わない、あるいは低すぎる金額しか払っていない場合、その差額は「役員への現物給与」とみなされます。つまり損金不算入になるうえ、所得税や社会保険料の対象にもなる。二重に痛い話です。

A社長の場合、3年間にわたって賃料相当額をゼロで処理していたため、毎年の損金が過大に認定され、その修正分が積み上がって500万円超になりました。

賃料相当額はどう計算するのか

国税庁の通達では、役員社宅の賃料相当額は固定資産税の課税標準額などをもとにした算式で計算します。ただし物件の種類や規模によって計算式が変わります。

大きく3つに分かれています。木造132㎡以下・非木造99㎡以下の小規模住宅は算式による計算額が比較的低く、節税効果が出やすいカテゴリです。それ以上の規模になる一般住宅は係数が上がり、徴収すべき賃料相当額も増えます。そして豪華社宅に該当する場合は、算式ではなく「市場の家賃相場（時価）」が賃料相当額の基準となります。

5,000万円のマンションとなると、豪華社宅と判定されるケースが少なくありません。周辺の家賃相場が月30万〜40万円なら、それが賃料相当額の基準になります。毎月30万円を3年間徴収しなかったとすると、それだけで1,080万円が現物給与として加算されます。法人税・所得税・延滞税が積み重なれば500万円超になるのは、決して大げさな数字ではないのです。

「全額経費」という誤解がなぜ広まるのか

法人不動産の節税話は、セミナーやネット記事で「経費になる」「節税効果が高い」という面ばかりが強調されがちです。確かに、適切な賃料相当額を役員が負担した上で、法人側で減価償却・修繕費・借入利息などを損金計上するのは正当な節税スキームです。

しかし「買えばそれだけで全額経費」という理解は、根本的な誤りです。賃料相当額の設定と毎月の徴収という手続きをスキップすると、A社長のように数年後の税務調査でまとめて指摘されます。そして遡及は原則3年、悪質と判断されれば7年になることもあります。

今すぐ確認しておきたい3つのこと

法人名義の不動産を役員住居として使っているなら、以下の3点を確認してみてください。

まず、賃料相当額の計算書が存在するか。根拠のない経費処理は、調査が入ったときに即アウトです。

次に、毎月の賃料を実際に徴収しているか。給与との相殺でも構いませんが、仕訳や書面で証拠が残っていることが重要です。

そして、物件が豪華社宅に該当しないか。固定資産税評価額や専有面積を確認し、豪華社宅と判定される場合は市場家賃ベースの計算に切り替える必要があります。

法人不動産は、正しく活用すれば有力な節税手段になります。ただし「買えばOK」という理解のままでいると、A社長のような結果を招きます。今、役員社宅の処理に少しでも不安があるなら、決算前に一度税理士に確認しておくことをおすすめします。追徴になってから相談するより、事前に整理しておくほうが、時間もお金も断然節約できます。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。