法人不動産で相続税評価が3分の1に　3億円を1億台に圧縮する仕組み

先日、資産管理会社を持つ60代の社長からこんな相談を受けました。「会社の口座に3億円が眠っているんですが、このまま持っていると相続のときに大変なことになりますよね？」

その直感は正しいです。現預金3億円は、相続税の計算において丸ごと3億円として評価されます。額面がそのまま課税対象になるため、税率によっては1億円以上が相続税として飛んでいく計算になります。

でも、同じ3億円でも「どんな形で持っているか」によって、相続税評価額が劇的に変わることを知っていますか？

現預金と不動産、評価の差はどこから来るのか

相続税の計算で使われる「評価額」は、必ずしも時価と一致しません。

不動産の土地部分は「路線価」で評価されます。これは時価の7〜8割程度になることが多く、3億円の土地を購入しても、相続税の評価では2.1〜2.4億円程度になる計算です。買った瞬間から2〜3割の圧縮が起きています。

そこにさらに強力な効果を加えるのが、「賃貸に出す」という使い方です。

土地を賃貸建物の敷地として使う場合、「貸家建付地」という評価方法が適用されます。借地権割合と借家権割合を組み合わせた控除が入り、土地の評価額がさらに下がります。

建物も同様で、賃貸に出している建物（貸家）は、固定資産税評価額から借家権割合30%を引いた金額で評価されます。

この2つの効果が重なると、実際にどのくらい変わるのでしょうか。

条件が整ったケースで試算してみます。法人名義で3億円の賃貸マンション（土地＋建物）を購入したとします。

土地部分（1.5億円分）は路線価ベースで約8割 → 1.2億円。そこに貸家建付地の評価減が入り、エリアによっては0.9億円前後まで下がることがあります。

建物部分（1.5億円分）は固定資産税評価額（時価の5〜6割程度、約0.8億円）から借家権割合30%を引くと、約0.56億円。

合計すると、3億円の購入資産が相続税評価では1.4〜1.5億円程度になる計算です。現預金のまま持っていた3億円が、賃貸不動産に組み替えるだけで評価額が半分近くになる。これが「3億が1億台になる」という話の実態です。

ただし、この手法には「守備の穴」があります。

相続税法上、不動産を取得してから3年以内に相続が発生した場合は、路線価や固定資産税評価額ではなく「時価」で評価するルールがあります。つまり、購入後すぐに亡くなった場合は、評価圧縮の恩恵がほとんど受けられません。

健康状態に余裕があるうちに、余裕を持って動き始めることが大前提です。「そのうち考えよう」と先送りにしていると、3年ルールに引っかかるリスクが高まります。

2024年1月以降、タワーマンションの区分所有については評価方法が改正されました。それまでは高層階ほど時価と評価額の乖離が大きく、タワマンは相続税対策の「定番手法」でしたが、改正後は市場価格に基づく補正が加わり、評価が上がるケースが増えています。

「タワマンを買えば相続税が激減する」という前提は、現時点では通用しません。物件の選定から設計まで、最新の税制を踏まえた専門家との連携が不可欠です。

この組み替えが有効なのは、あくまで「法人名義」の賃貸不動産という前提です。法人では、賃料収入を役員報酬に変換して個人に流すことで、給与所得控除も活用できます。相続税対策と所得分散を同時に設計できるのが、法人スキームの強みです。

法人口座に現預金が積み上がっている社長ほど、この組み替えを知らないまま何年も経過しているケースが多いです。

評価圧縮の効果を最大化するには、健康で時間に余裕があるうちに動くことが鍵です。まだ法人の資産を棚卸ししていない社長は、「現預金がいくらあるか」「それを不動産に組み替えたらどうなるか」を一度試算してもらうところから始めてみてください。対策のタイミングは、早いほど選択肢が広がります。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。