先日、ある製造業の社長からこんな相談を受けました。\n\n「うちの会社、そんなに儲かってないつもりなんだけど、税理士に株価を計算してもらったら10億円超えてて……息子に継がせたいのに、贈与税が怖くて手が出せないんです」\n\n社長の悩みはよくわかります。業績が上がれば上がるほど、会社の株価が上がる。そして株価が上がると、相続や贈与でかかるコストも膨らむ。事業承継は「成功の罰ゲーム」とも言われるゆえんです。\n\nただ、実はこの株価、不動産1棟の購入によって大幅に圧縮できる可能性があります。うまくいけば5億円以上下げることも、珍しくありません。\n\n## なぜ不動産で株価が下がるのか\n\n会社の株価（正確には「非上場株式の相続税評価額」）は、主に「純資産価額方式」という方法で計算されます。\n\n簡単に言うと、会社が持っているすべての資産を”相続税評価額”で評価し直して合計するという計算です。\n\nここがポイントです。現金10億円は、評価額も10億円のまま。1円も圧縮できません。\n\nでも、その現金で賃貸不動産を取得すると、評価の仕組みが変わります。不動産の評価には、土地と建物でそれぞれ「割引率」がかかるからです。\n\n## 具体的に数字で見てみると\n\n賃貸不動産の評価はこう計算されます。\n\n土地は、路線価（時価のおよそ80%）をベースにします。さらに賃貸に出していると「借家権割合」という控除が加わるので、実際には時価の60〜70%程度まで下がることが多いです。\n\n建物は固定資産税評価額（時価のおよそ50〜70%）で評価されます。これも賃貸物件であれば借家権控除が効いて、さらに下がります。\n\nつまり、時価10億円の収益物件を購入すると、相続税評価額は5億円程度になるケースが十分あり得るのです。差額は5億円。この分だけ、純資産価額方式で計算される株価の「土台」が圧縮されます。\n\n## 株価が下がると何がうれしいのか\n\n相続税や贈与税は、基本的に「財産の評価額」に対してかかります。\n\n株価が5億円下がれば、そこにかかる税率を掛け算した分だけ税負担が減ります。たとえば実効税率が40%なら、単純計算で2億円の節税効果です。\n\n後継者が買い取るにせよ、贈与を受けるにせよ、相続するにせよ、株価が低いほどコストは小さくなる。事業承継に悩む中小企業オーナーにとって、収益不動産の取得は「節税×資産形成×事業承継対策」を同時に進められる有力な手段です。\n\n## 落とし穴：3年ルールに要注意\n\nただし、この手法には大きな注意点があります。\n\n不動産を取得してから3年以内は、時価で評価されるというルールがあるのです。つまり、購入直後は圧縮効果がまったくありません。評価が路線価ベースに切り替わるのは、取得から3年を超えてからです。\n\nこれを知らずに「来年相続があるかもしれないから急いで買おう」と動いても、効果がないどころか、流動性の低い不動産を抱えるリスクだけが残ります。\n\n早めに動くことが絶対条件です。 少なくとも3〜5年先を見据えた計画として位置づけてください。\n\n## どんな会社に向いているのか\n\nこの手法が特に効果的なのは、こういったケースです。\n\n- 内部留保が多く、現預金が潤沢にある会社\n- 株価が高く、後継者への承継コストが課題になっている\n- 承継まで5年以上の猶予がある\n\n逆に、資金繰りが厳しい、不動産の管理が難しいといった状況では慎重な判断が必要です。節税だけを目的に無理に不動産を買っても、経営を圧迫するだけになりかねません。\n\n## まず「自社の株価」を把握することから始める\n\n意外と多いのが、自分の会社の株価を把握していない社長です。\n\n「非上場だから関係ない」と思っているかもしれませんが、相続税の計算では非上場株式も評価されます。しかも、業績が良い会社ほど評価額が跳ね上がる傾向があります。\n\nまずは税理士に依頼して、自社の株価を試算してもらってください。そのうえで「高すぎる」と感じたなら、不動産購入を含めた圧縮戦略を検討する価値があります。\n\n事業承継は「気づいたときが一番早い」です。3年ルールを考えると、思い立ってからでは遅いことも多い。まだ自社の株価評価を確認したことがないなら、今期中に一度、顧問税理士に試算を依頼することをおすすめします。\n\n※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。