先日、建設業を営む60代の社長からこんな相談を受けました。「子どもに会社を継がせたいんだが、自社株の評価額が思っていたより高くて、税理士から数千万円の贈与税が発生すると言われた。何とかならないか」と。

長年かけて育てた会社を、税負担が原因でスムーズに渡せない。これは決して他人事ではありません。売上も資産も増やしてきたことが、承継コストという形で逆に足かせになってしまう。そんなジレンマを抱えている社長は、実はとても多いのです。

この問題を一手で解決に近づける方法があります。賃貸不動産を法人で保有することによる、株価圧縮という戦略です。

自社株の評価は「時価」ではない

大前提として押さえておきたいのが、相続税・贈与税の計算に使う自社株評価は「市場価格」ではないという点です。

非上場の中小企業の株式は、税務上「類似業種比準方式」や「純資産価額方式」などで計算されます。純資産価額方式を使うとき、会社が保有する不動産は路線価や固定資産税評価額が基準になります。

路線価は市場価格のおおよそ80%程度、固定資産税評価額は70%程度に設定されていることが多いです。さらに賃貸用の不動産であれば、借地権・借家権割合による評価減も上乗せで適用されます。こうした評価減が重なることで、市場価格と評価額のあいだに大きな乖離が生まれるわけです。

10億円の物件が、株価を5億円下げる

具体的なイメージをお伝えします。

市場価格で10〜12億円の賃貸マンションを法人が購入したとします。土地部分は路線価で評価されたうえ、貸家建付地として20%前後の評価減が加わります。建物部分も固定資産税評価額（市場価格の60〜70%程度）から、さらに貸家割合で30%減額されます。

これらの評価減が積み重なると、10億円で買った物件が評価額ベースでは5億円前後まで圧縮されることがあります。会社の純資産価額が5億円近く下がり、それがそのまま自社株評価の引き下げにつながるのです。

先ほどの建設業の社長のケースでも、同様の仕組みで自社株評価を大幅に圧縮し、承継コストを数千万円単位で削減できる見通しが立ちました。数字で示されると、「不動産ってこういう使い方もあるのか」と驚かれる方がほとんどです。

ただし「3年ルール」に要注意

ここで重要な落とし穴があります。不動産を取得してから3年間は、相続税評価額ではなく市場価格で評価されるというルールがあります。

今日10億円で物件を買っても、3年以内に相続や贈与が発生した場合は評価減の恩恵を受けられません。この戦略はあくまでも長期保有を前提とした中長期の節税策です。承継を急いでいるケースでは、別の手段と組み合わせる設計が必要になります。

もうひとつ気をつけたいのが、「資産保有型会社」への該当リスクです。会社の資産の大半を不動産が占めるようになると、事業承継税制（特例措置）の適用対象外になる場合があります。本来使えたはずの税制優遇が受けられなくなることもあるため、不動産の組み入れ比率や事業収益とのバランスは慎重に設計する必要があります。

「いつやるか」が命取りになる

株価圧縮の効果が出るまでには時間がかかります。3年ルールがある以上、不動産取得から評価減の恩恵が生まれるまで少なくとも3年は必要です。

承継を検討し始めたときには、すでに手遅れになっているケースも少なくありません。「まだ早い」と思っているうちに、創業者の年齢や健康状態が変わってしまうことも現実にあります。事業承継は決算対策と違い、1〜2年で完結するものではありません。10年単位の長期戦だからこそ、50代のうちから手を打ち始めることが、最終的なコストを大きく左右します。

まだ自社株の評価額を正確に把握していない、という状態であれば、まずそこから確認してみてください。評価額によっては、今すぐ動き始める必要があるかもしれません。税理士に相談するとき、「不動産による株価圧縮についても聞きたい」と一言添えてみるだけで、話の幅がぐっと広がるはずです。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。