不動産1棟で会社株価を5億円下げる事業承継節税術

先日、年商8億円の建設会社を経営する社長からこんな相談を受けました。

「相続税の試算を頼んだら、えらいことになっていて……。子どもに引き継がせたいのに、これじゃ迷惑をかけるだけですよね」

気持ちはよくわかります。非上場の中小企業オーナーにとって、会社株式の評価額は「知らないままでいると痛い目に遭う」テーマのひとつです。そして多くの社長が、自社株の評価額がいつの間にか膨らんでいることに、決算のたびにじわじわと気づいていきます。

非上場株式の評価は「純資産」で決まる

上場株と違い、非上場会社の株式には市場価格がありません。そのため相続や贈与のときは、税務上のルールに従って評価額を計算します。

中小企業の多くに適用されるのが「純資産価額方式」です。会社の資産合計から負債を引いた純資産をベースに、株式の価値を算定する方法です。

つまり、純資産が大きいほど株価も高く評価され、相続・贈与コストが重くなるという構造です。利益を積み上げてきた優良企業ほど、後継者への負担が大きくなるという皮肉な現実があります。

ここに、不動産を活用した節税の着眼点があります。

不動産には、時価（実際の市場価格）と相続税評価額（路線価ベース）の間に必ずギャップがあります。路線価は一般的に時価の70〜80%程度に設定されているため、時価1億円の土地でも相続税評価額は7,000万〜8,000万円ほどになります。

ここがポイントです。法人が借入金を使って不動産を購入したとき、貸借対照表にはどう反映されるか。

資産側（不動産）は相続税評価額、つまり時価より低い金額で計上されます。一方で負債側（借入金）は額面100%のまま計上されます。この非対称性が、純資産の圧縮を生み出します。

具体的な数字で見てみましょう。

仮に約17億円の収益不動産（マンション1棟など）を、全額借入で購入したとします。不動産の相続税評価額は時価の約70〜72%とすると、およそ12億円になります。一方で借入金は17億円のまま。差し引きで純資産へのインパクトは、マイナス5億円です。

株式評価額はこの純資産をベースに計算されますから、結果として自社株の評価額も大幅に下がります。年商数億〜十数億円規模の会社で、これだけの圧縮が実現できれば、後継者への贈与・相続にかかるコストは大きく変わります。

さらに押さえておきたいのが、事業承継税制の特例措置との組み合わせです。

非上場株式の贈与税・相続税を猶予・免除するこの制度には、特例承継計画の申請期限が2027年12月末という締め切りがあります。

不動産取得による株価圧縮と事業承継税制を組み合わせると、圧縮後の低い評価額に対して税制の恩恵が乗るため、効果は単体で使うより大きくなります。「どちらかひとつ」ではなく「両方セットで使う」という発想が、今の時代の事業承継節税の定石です。

ただし、この手法には注意点もあります。

まず、評価方法は会社の資産構成や業種によって変わります。純資産価額方式だけでなく、類似業種比準方式との折衷になるケースもあり、どちらが適用されるかで効果は異なります。

次に、借入金の返済と収益計画は必ずセットで考えること。節税目的だけで収益性の低い物件を選んでしまうと、キャッシュフローに支障が出ます。

そして、税務当局は「節税目的だけ」の形式的な取得に対して否認事例を増やしています。経済的合理性のある投資であることを、きちんと説明できる状態にしておくことが重要です。

2027年末という期限を考えると、今から動き始めるのが現実的なタイミングです。まだ自社株の評価額を試算したことがないなら、まずは税理士に概算を出してもらうことから始めてみてください。「うちには関係ない」と思っていた社長ほど、数字を見て驚くことが多いものです。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。